天水市住宅專項維修資金管理實施辦法
（送審稿）
第一章 總則
第一條 為了加強住宅專項維修資金的管理，建立健全住宅維修保障機制，維護住宅專項維修資金所有者合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《住宅專項維修資金管理辦法》《甘肅省物業管理條例》《甘肅省住宅專項維修資金管理辦法》等法律法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內住宅專項維修資金的繳存、使用、管理和監督，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金），是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
第四條 維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。
第五條 市住建局會同市財政局負責本市維修資金管理工作的指導和監督，市房產服務中心具體負責本市維修資金管理的日常工作。縣住建局會同縣財政部門負責其轄區內維修資金的繳存、使用、管理和監督工作。
財政、審計、自然資源、市場監管、消防等行政管理部門按照各自職責，做好本市維修資金管理的相關工作。
街道辦事處、鎮（鄉）人民政府按照規定職責做好本轄區內維修資金的相關工作。
第二章 繳存
第六條 下列物業的業主應當按照本辦法的規定繳存維修資金：
（一）住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外；
（二）住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。
第七條 新建物業的業主按照建筑面積繳存首期維修資金,首期維修資金由開發建設單位代繳代收。開發建設單位在申請辦理商品房網簽備案或在保障性住房建立現房樓盤時，按照物業總建筑面積(測繪報告所載面積)及標準將首期維修資金存入住宅專項維修資金專戶。開發建設單位按照專有部分建筑面積及同一標準在業主辦理房屋入住手續前向業主收取，其余部分的首期維修資金由開發建設單位承擔。
多層建筑（不配備電梯）：70元每平方米。
高層建筑（配備電梯）：90元每平方米。
標準由市住建局會同市財政局適時調整。
第八條 出售公有住房的，售房單位按照多層住宅不低于售房款的20％、高層住宅不低于售房款的30％，從售房款中一次性提取維修資金；購房業主按照所擁有物業的建筑面積繳存維修資金，每平方米建筑面積繳存首期維修資金的數額為當地房改成本價的2%。
第九條 開發建設單位、公有住房出售單位在出售房屋時，應當與購房人在購房合同中載明購房人首次繳存維修資金事項。
第十條 業主繳存的維修資金屬于業主所有。
從公有住房售房款中提取的維修資金屬于公有住房售房單位所有。
第十一條 業主大會成立前，商品住宅業主、非住宅業主繳存的維修資金，由物業所在地市、縣住建局代管。
市、縣住建局應當遵循資金安全、服務優質的原則，按國家有關規定，擇優選擇在本市范圍內營業的一定數量商業銀行，作為本市維修資金的專戶管理銀行。市、縣住建局應當與專戶管理銀行簽訂專戶管理協議，并在專戶管理銀行開設專戶。開設的專戶，應當按建筑區劃設賬，按房屋戶門號設分戶賬。
售后公有住房售房單位提取的首期專項維修資金應當按建筑區劃或幢單獨列賬，業主的專項維修資金按房屋戶門號設業主分戶賬。
業主分戶賬應當登記業主姓名、聯系方式等信息，記載繳存、使用、結存等情況。
第十二條 專戶管理銀行負責辦理維修資金賬戶設立、繳存、使用、結息、劃轉、結算、核算、對賬、查詢等事項，其具體內容在專戶管理協議中約定。
維修資金自存入專戶之日起，每年按中國人民銀行的有關規定結息到戶。
第十三條 商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，向開發建設單位繳納維修資金。
已售公有住房的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期維修資金存入住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入住宅專項維修資金專戶。公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內，將提取的維修資金存入住宅專項維修資金專戶。
第十四條 未按本辦法規定繳存首期維修資金的，開發建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。
第十五條 專戶管理銀行、代收維修資金的售房單位應當出具由財政部門統一監制的維修資金專用票據。
第十六條 業主大會決定劃轉本建筑區劃維修資金自管的，應當制訂維修資金管理規約。維修資金管理規約應當對下列事項作出約定：
（一）專戶管理銀行選擇、專戶開設及資金劃轉；
（二）維修資金自管后，需要劃轉至代管賬戶的情形；
（三）維修資金自管賬戶核算和委托第三方專業機構負責賬目管理的事項；
（四）維修資金續繳；
（五）應急使用的情形和流程；
（六）違反維修資金管理規約應當承擔的責任；
（七）有關維修資金的其他重大事項。
業主委員會應當參照示范文本擬訂本建筑區劃維修資金管理規約，并予以公示，公示期不少于7日，期滿后組織業主表決，經本建筑區劃內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主參與表決，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意后，報維修資金管理部門備案，并告知街道辦事處、鎮（鄉）人民政府。
專項維修資金管理規約示范文本由市、縣住建局擬訂。
第十七條 業主大會決定劃轉本建筑區劃維修資金自管的，業主委員會應當持下列資料到維修資金管理部門辦理專戶開設及資金劃轉手續，并告知街道辦事處、鎮（鄉）人民政府：
（一）符合本辦法第十六條規定的維修資金管理規約；
（二）設立銀行賬戶相關資料，業主大會自主管理維修資金的，應當在市、縣住建局委托的商業銀行中選擇一家開立維修資金專戶。開立維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；
（三）業主大會設立或業主委員會成立備案文件。
符合辦理條件的，經維修資金管理部門簽署意見后，由業主委員會在約定的專戶管理銀行開設專戶，并告知維修資金管理部門。市、縣住建局或者負責管理公有住房維修資金的部門應當在收到通知之日起30日內，通知專戶管理銀行將該物業管理區域內業主繳存的維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業主委員會。
（四）業主大會開立的維修資金賬戶，應當接受所在地市、縣住建局的監督。
（五）業主委員會主任離任前，街道辦事處、鎮（鄉）人民政府應當指導業主委員會委托第三方專業機構，對管理維修資金的情況進行審計，并通報全體業主。
第十八條 業主分戶賬面維修資金余額不足首期繳存額30%的，業主應當及時續繳。
成立業主大會的由業主委員會擬訂續繳方案。
未成立業主大會的由相關業主或物業服務企業在街道辦事處、鎮（鄉）人民政府的指導下擬訂續繳方案，具體續繳工作由相關業主或物業服務企業實施。
存量房交易網簽備案、抵押前，按照標準（補）續繳。
第三章 使用
第十九條 維修資金應當專項用于建筑區劃內住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。
維修資金使用需經分攤列支范圍內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主參與表決，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主表決同意，并向業主公示。
第二十條 維修資金的使用需滿足下列條件：
（一）同一幢樓、同一個物業管理區域使用維修資金，該樓、該區域內的全體業主需按標準足額繳存。
（二）維修資金賬面余額不足首次繳存金額30%，不得申請使用。
（三）申請使用維修資金金額超出相應區域賬面余額，不得申請使用。
第二十一條 維修資金的使用應當遵循“誰受益、誰負擔”原則，按下列規定分攤：
（一）用于建筑區劃內住宅共用部位、共用設施設備的，由全體業主按所擁有建筑面積的比例分攤。
（二）用于單幢或多幢住宅共用部位、共用設施設備的，由該幢或多幢業主按所擁有建筑面積的比例分攤。
（三）用于單元住宅共用部位、共用設施設備的，由單元內業主按所擁有建筑面積的比例分攤。
（四）用于兩戶或兩戶以上房屋的住宅共用部位、共用設施設備的，由相關業主按所擁有建筑面積的比例分攤。
（五）住宅物業區域內配建的車庫、地下室的業主繳存的該部分維修資金，專項用于車庫、地下室共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造。
（六）售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所繳存維修資金的比例分攤；其中，應由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。
（七）售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業。其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關業主和公有住房售房單位按照所繳存維修資金的比例分攤。
第二十二條 維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：
（一）提出使用申請。當建筑區劃內住宅共用部位、共用設施設備需要維修、更新和改造時，由相關業主、業主委員會、街道辦事處、鎮（鄉）人民政府、物業服務企業或其他管理人（以下統稱：使用申請人）粗擬使用方案，向維修資金管理部門提出使用申請；
（二）公示使用方案。使用申請人根據現場情況制定使用方案,使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目概況、工程預算書（預算較大的需經中介機構審核）、列支范圍、施工單位確定方式、計劃維修時間等，計算出分戶分攤清冊后一并向維修資金列支范圍內業主公示，公示期不少于5日；
（三）業主表決通過。使用申請人組織維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主參與表決，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主表決通過使用方案。表決結果應當向業主公示，公示期不少于5日。
（四）使用備案。使用申請人持申請表、使用方案、工程預算、業主意見簿、公示說明等有關資料向市、縣住建局申請使用備案；符合規定的，市、縣住建局應當及時備案，由申請人組織現場施工。
（五）竣工驗收和結算資金撥付。工程竣工后，使用申請人應當根據相關規定和使用方案約定組織驗收，并將驗收結果向業主公示5日。公示期滿無異議后，由使用申請人持項目驗收結算表、費用結算票據等有關資料向市、縣住建局申請撥付，符合撥付條件的，市、縣住建局應當在備案之日起5個工作日內將所需維修資金劃轉至維修單位。
第二十三條 維修資金劃轉業主大會管理后，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：
（一）物業服務企業提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目概況、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用維修資金情況的處置辦法等；
（二）業主大會依法通過使用方案；
（三）物業服務企業組織實施使用方案；
（四）物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支維修資金；其中，動用公有住房維修資金的，向負責管理公有住房維修資金的部門申請列支；
（五）業主委員會依據使用方案審核同意，并報市、縣住建局備案；動用公有住房維修資金的，經負責管理公有住房維修資金的部門審核同意；市、縣住建局或者負責管理公有住房維修資金的部門發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正；
（六）業主委員會持備案回執到專戶管理銀行辦理維修資金使用手續；
（七）專戶管理銀行按規定程序將所需維修資金劃轉至維修單位。
第二十四條 當住宅共用部位、共用設施設備發生下列危及房屋使用安全的應急情形，需要立即使用維修資金實施維修，維修資金尚未劃轉業主大會管理的，由使用申請人報經街道辦事處、鎮（鄉）人民政府確認后，按照本辦法第二十二條第一項、第二項、第四項、第五項的規定辦理；維修資金己劃轉業主大會管理的，按照其制定的維修資金管理規約實施：
（一）屋面防水損壞造成嚴重滲漏的；
（二）電梯故障危及人身安全，無法正常使用嚴重影響業主生活的；
（三）供水水泵損壞或水管爆裂導致供水中斷，嚴重影響業主生活的；
（四）樓體外墻墻面有脫落危險，危及人身財產安全的；
（五）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，嚴重影響業主生活，或危及財產安全的；
（六）消防設施設備嚴重損壞的；
（七）供配電系統中涉及的設施設備發生故障，造成停電或漏電，嚴重影響業主生活或危及人身財產安全的。
涉及電梯、消防設施的，使用申請人在書面報告街道辦事處、鎮（鄉）人民政府的同時，應當書面報告市場監管部門、消防部門，市場監管部門、消防部門應當實地查勘確認。
發生前款情況后，未按規定實施維修和更新、改造的，市、縣住建局可以組織代修，維修費用從相關業主維修資金分戶賬中列支。
第二十五條 使用申請人在申請維修資金使用過程中，不得將已撥付的維修資金挪作住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造之外的其他用途，不得虛列維修工程項目或虛增維修工程量，不得將已撥付的維修資金用于使用方案所列維修項目之外的其他維修項目。
使用申請人應當對申請使用備案資料的真實性、合法性負責，不得隱瞞真實情況或者提供虛假資料。
市、縣住建局在備案時應當對使用備案資料是否齊備、內容填報是否規范進行審核。
第二十六條 維修資金使用實行工程造價審核、工程監理等第三方監督服務制度。
提供第三方服務的專業機構應當依照法律法規和相關規定履行監督職責，不得伙同相關業主、業主委員會、物業服務企業或其他管理人、施工單位弄虛作假，損害業主利益。
第三方監督服務的具體范圍和實施辦法由維修資金管理部門另行制定。審核、監理費用在維修資金增值收益中列支。
第二十七條 下列費用不得從專項維修資金中列支：
（一）依法應當由建設單位或者施工單位等承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用；
（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；
（三）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用；
（四）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的維修費用。
第二十八條 在保證維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將維修資金用于購買國債。
利用維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業銀行柜臺市場購買一級市場新發行的國債，并持有到期。
利用業主繳存的維修資金購買國債的，應當經業主大會同意；未成立業主大會的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主參與表決，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
利用從公有住房售房款中提取的維修資金購買國債的，應當根據售房單位的財政隸屬關系，報經同級財政部門同意。
禁止利用維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。
第二十九條 下列資金應當轉入維修資金滾存使用：
（一）維修資金的存儲利息；
（二）利用維修資金購買國債的增值收益；
（三）利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的，業主所得收益，但業主大會另有決定的除外；
（四）住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。
第四章 監督管理
第三十條 開發建設單位在申請辦理商品房網簽備案或在保障性住房建立現房樓盤時，應當向網簽備案機構提交全額繳存首期專項維修資金的票據。
已售公有住房業主申請辦理網簽備案時，應當向網簽備案機構提交全額繳存首期專項維修資金的票據。
網簽備案機構在辦理房屋網簽備案或建立現房樓盤時，應當查驗維修資金繳存票據。
房屋所有權轉讓、抵押時，該房屋未繳納維修資金或者其分戶賬內的維修資金余額不足首期繳存額30％的，應當在網簽備案、抵押手續前按照規定補繳、續繳。
第三十一條 房屋所有權轉移時，該房屋維修資金分戶賬中結余的資金隨房屋所有權同時自動轉讓。
第三十二條 房屋滅失的，按照以下規定返還維修資金：
（一）房屋分戶賬中結余的維修資金返還業主；
（二）售房單位繳存的維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。
（三）售房單位、房屋所有權人應當持單位介紹信或者本人身份證、以及房屋滅失證明到維修資金管理部門辦理維修資金賬面余額退款事宜。
第三十三條 市、縣住建局，負責管理公有住房維修資金的部門及業主委員會，應當在每年3月底前，以建筑區劃為單位，向業主公布下列情況：
（一）維修資金繳存、使用、增值收益和結存的總額；
（二）發生列支的項目、費用和分攤情況；
（三）業主、公有住房售房單位分戶賬中維修資金繳存、使用、增值收益和結存的金額；
（四）其他有關維修資金使用和管理的情況。
業主、公有住房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。
第三十四條 市、縣住建局應當依托現有住房信息管理系統，有效嵌入維修資金業務查詢、辦理和業主表決等功能，進一步提高維修資金管理效率。
第三十五條 維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。
第三十六條 維修資金的財務管理和會計核算以及專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當執行財政部門有關規定。
第三十七條 對于違反本辦法規定的單位和個人，按照有關法律、法規和《住宅專項維修資金管理辦法》的規定處理。
第五章 附則
第三十八條 本辦法實施前,開發建設單位已辦理網簽備案且已售出的建筑區劃,辦法施行后,業主在首次辦理國有建設用地使用權及房屋所有權轉移登記時,按以前的政策規定繳納。
第三十九條 本辦法自發布之日起施行，有效期5年。
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