天水市人民政府關于促進房地產業持續穩定健康發展的實施意見

天政發〔2015〕61號 

各縣區人民政府，開發區管委會，市政府有關部門，市屬及駐市有關單位：

為鼓勵和引導住房消費與房地產開發，切實滿足廣大群眾合理的住房需求，加快推進以棚戶區改造為重點的保障性安居工程建設，促進房地產業持續穩定健康發展，根據甘肅省人民政府《關于促進房地產業持續穩定健康發展的意見》（甘政發〔2015〕50號），結合我市實際，現提出如下實施意見：

一、完善用地管理，確保土地供應科學合理

（一）強化土地供應管理。按照“控制增量、節約集約”的要求，依據城市規劃、棚戶區改造和保障性住房建設年度計劃、商品住房庫存量和供求變化，合理確定保障性住房建設用地和商品房開發用地規模、供應節奏，對落實棚戶區改造和保障性住房年度任務所需用地應保盡保，推進“多規合一”。在此基礎上優化住房用地供應結構，統籌安排各區域項目用地，避免出現結構性剩余。

（二）調整土地出讓方式。在土地出讓方式上綜合運用招標、拍賣、掛牌等出讓方式，推動土地市場健康發展。對新出讓的土地，允許分期繳納土地出讓金，最長不超過一年，并優先配置公共服務和基礎設施。

（三）優化土地轉換條件。在符合城市規劃的前提下，可以通過調整土地用途引導轉型利用，用于國家支持的新興產業、養老產業、文化旅游產業、體育產業等項目用途的開發建設，推進房地產產品結構調整和多元化發展。對商品房開發用地規模過大的縣區，抓緊研究制定未開發房地產用地的用途轉換方案，允許通過調整土地用途、規劃條件，將未開發房地產用地轉為棚戶區改造和保障性住房建設用地。對列入當年和下一年度棚戶區改造和保障性住房項目計劃的建設用地，要按照審批權限隨報隨批。

（四）完善土地供后監管機制。加強對已出讓的房地產項目實際交地情況跟蹤，增強履約意識，及時解決交地過程中遇到的問題，確保按土地出讓合同規定的時限全面交地，防止發生企業受讓土地后拖延交地問題。

二、優化棚改政策，大力推進棚戶區改造

（五）切實用好國家政策性貸款。加強與國家開發銀行甘肅省分行合作，協調國家開發銀行甘肅省分行進一步加大貸款發放力度，對“紅線”外與棚戶區改造直接相關的城市基礎設施項目，且已納入城鎮棚戶區改造規劃并同步報批的，給予信貸支持。協調農業發展銀行天水分行積極支持涉農棚戶區改造工作。

（六）放寬棚戶區改造條件。鼓勵實力強、信譽好的開發企業積極參與棚戶區改造項目的投資和建設。擴大棚戶區改造范圍，將棚戶區改造的范圍由原來確定的國有工礦棚戶區、城市棚戶區進一步擴大到城中村、建制鎮、新型城鎮化試點鄉鎮和試點村。今后保障性安居工程建設將以棚戶區改造為主，按實際需求確定保障性住房建設比例，擴大棚戶區改造的建設比例。加快實施城市老舊小區改造，有序推進舊住宅區綜合整治、危舊房、集中成片和非集中成片住房改造。

（七）大力推行棚戶區改造貨幣化安置。中央預算內投資可用于政府集中購置棚戶區改造安置房的配套基礎設施投資，中央和省級財政補助資金可統籌用于貨幣化安置。各縣區政府要按2013—2017年棚戶區改造規劃，用足用好國家棚戶區改造政策，盡快制定貨幣化安置優于實物安置的政策，打通棚戶區改造安置房與商品房之間的通道。通過貨幣補償、組織棚改項目區的居民自主選購商品住房或政府購買存量商品住房異地安置等方式，大力推進貨幣化安置。要通過組織房交會、團購等方式，實現房地產企業與棚改項目區居民有效對接，便利居民自住選購商品住房。要建立公開、公平、公正的存量商品房回購機制，推動存量商品房轉為棚戶區改造安置房。

（八）優化棚戶區改造安置項目建設條件。對人口密度較大的城市中心區域棚戶區（城中村）改造安置項目，在城市規劃允許的前提下，規劃部門可根據實際情況按程序依法適當提高容積率，放開棚戶區和城中村改造安置項目的戶型和面積限制，充分調動社會力量參與項目建設的積極性。棚戶區改造項目中新建的普通商品房、限價商品房、經濟適用房或公共租賃房，應按照《國務院關于加快棚戶區改造工作的意見》（國發[2013]25號）規定免征城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金。

（九）鼓勵社會力量參與棚戶區改造。各縣區政府要用好國家棚戶區改造補助資金和政策性貸款，吸引社會資金參與投資和運營棚戶區改造項目，在市場準入和扶持政策方面對各類投資主體同等對待。要根據棚戶區改造項目的實際情況，擴大融資渠道和融資范圍，加大市場化運作力度，重點要采取政府與社會資本合作（PPP）模式，加快推進棚戶區改造。鼓勵符合條件的棚戶區改造和保障房建設項目通過發行債券進行融資。

三、積極培育租賃市場，鼓勵存量商品房租賃

（十）不斷完善政府住房租賃信息服務平臺。各縣區政府要抓緊建立住房租賃信息服務平臺，為租賃市場提供高效、準確、便捷的信息服務，逐步實現出租人和承租人在平臺上的對接。要積極探索建立支持經營住房租賃市場發展的融資渠道，鼓勵成立經營住房租賃的中介企業，通過長期租賃或購買社會房源向社會出租。要提供專業化的租賃服務，積極引導從事中小戶型、中低價位的住房租賃經營服務。

（十一）支持從租賃市場籌集公共租賃房房源。各縣區政府可以通過購買方式，把適合作為公租房或經過改造符合公租房條件的存量商品房，轉為公共租賃住房。保障性住房要逐步從實物保障為主轉向建設和租賃補貼并重。鼓勵和支持符合公共租賃住房保障條件的家庭，通過租賃市場解決住房問題，政府按規定對中低收入住房困難家庭提供貨幣化租賃補貼。

（十二）支持企業將其持有房源向社會出租。支持房地產開發企業轉變經營方式，從單一的開發銷售向租售并舉模式轉變，在新建商品房項目中長期持有部分房源，用于向市場租賃，也可以與經營住房租賃的企業合作，建立開發與租賃一體化、專業化的運營模式。支持房地產開發企業將其持有的存量房源投放到租賃市場、旅游地產等，并享受相應行業的優惠政策。各縣區、市直相關部門要盡快研究出臺支持養老地產、旅游地產加快發展的具體措施。

（十三）支持企業優化重組。各縣區政府要繼續加大招商引資力度，引進實力雄厚、創新能力強、資質水平高的國內知名企業在本地落戶，激發市場活力。要鼓勵有資信實力和品牌優勢的房地產企業，通過兼并、收購、重組等方式，開展規?；_發和集團化運作，不斷提升市場競爭能力和后續發展能力。對具備轉讓條件的開發項目，允許企業以投資、入股或轉讓方式進行合作，支持企業跨區域、多元化和品牌經營。要引導房地產開發企業與建材、建筑、裝飾裝修、家具家電等上下游企業的合作，延長產業鏈條，促進經濟發展。          

四、放寬貸款條件，用足用好住房公積金

（十四） 提高公積金使用率。要徹底轉變觀念，突破原有的政策框架限制，及時研究制定有利于放貸的辦法措施，大力支持職工購房貸款，努力把住房公積金用足用好。要不斷拓寬貸款渠道，加大放貸力度，切實提高存貸比率。要在確保資金使用安全的前提下，進一步簡化辦事程序、降低門檻、改進作風、優化服務，為老百姓創設優質高效的辦事環境。

（十五）放寬公積金提取條件。職工連續足額繳存住房公積金滿3個月，本人及配偶在繳存城市無自有住房且租賃住房的，可憑無房產證明提取住房公積金支付房租。繳存職工購買自住住房的，可憑3年內購房合同或房屋所有權證申請提取住房公積金支付購房款或貸款本息，提取總額不超過購房款總額或貸款余額。

（十六）降低公積金貸款門檻。市住房公積金管委會要根據當地住房價格、人均住房建筑面積和住房公積金業務發展狀況，適度提高住房公積金貸款額度。職工連續繳存住房公積金6個月以上，可申請住房公積金貸款。繳存職工家庭使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。

（十七）全面落實異地貸款政策。切實做好住房公積金繳存異地互認和轉移接續工作，職工在就業地繳存住房公積金，在戶籍所在地購買自住住房的，可持就業地繳存證明向戶籍所在地住房公積金管理機構申請個人住房貸款。鼓勵和支持各地開展商業銀行住房貸款轉為住房公積金個人住房貸款，減輕繳存職工購房成本。

五、落實稅收金融政策，支持居民合理購房需求

（十八）實行稅收優惠政策。稅收征管部門要全面落實財政部、國家稅務總局調整個人住房轉讓營業稅政策，免征營業稅的普通住房購買年限由5年以上調整為2年以上。個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋價款后的差額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。個人購買房屋時間，以房屋買賣合同訂立時間為準。

（十九）改進住房信貸政策。駐市各銀行業金融機構要進一步落實和完善差別化住房信貸政策，對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低于40%。鼓勵商業銀行繼續發放商業性個人住房貸款與住房公積金貸款的組合貸款，對支持房地產開發貸款成效顯著的商業銀行,可在有關資金存儲方面予以優先支持?！?SPAN lang="EN-US">

（二十）改善住房信貸服務。駐市各銀行業金融機構要合理配置信貸資源，積極支持符合信貸條件的棚戶區改造和保障房建設項目，繼續支持資質良好、誠信經營的房地產企業的合理融資需求，重點對已封頂的在建項目，支持企業辦理在建工程抵押貸款，專項用于項目建設。要優化審批流程，提高貸款授信審批效率，及時審批和發放達到授信條件的開發貸款，優先滿足個人首次購買普通住房貸款需求，切實提高金融支持房地產開發建設的力度。

六、簡化行政審批，優化發展環境

（二十一）放寬開發條件。凡我市房地產開發企業承擔的開發項目，不再執行甘肅省實施《房地產開發企業資質管理規定》細則（甘建房[2000]278號）規定，建設規模不再進行具體的量化指標限制。取消開發企業資質申報“退一進一”的規定。取消商品住房套型結構比例限制，房地產開發企業可以根據市場需求情況，自主確定開發的商品住房套型結構比例，滿足多層次住房消費需求。

（二十二）降低預售要求。房管部門要調整商品房預售許可環節中的投資比例要求，對投入開發建設的資金達到項目建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期的，可予辦理商品房預售許可證。要切實簡化商品房合同備案手續，堅決去掉附加在合同備案中的審批程序和審查環節。調整新建商品住房價格監管方式，對銷售價格不再進行成本審核，對商品房預售價格及其變動幅度不再進行限制。

（二十三）切實做好征收補償工作。各縣區政府要按照國家和省上的有關規定，制定具體安置補償辦法，依法實施房屋征收工作，切實維護群眾合法權益。對拒不執行房屋征收決定，影響棚戶區和城中村改造項目實施進度的，要依據《國有土地上房屋征收與補償條例》有關規定，依法申請人民法院強制執行，確保項目順利實施。要建立健全征收機構，理順管理體制，充實管理人員，確保征收工作順利進行。

（二十四）規范各項收費?？h區政府和市直相關部門要進一步解放思想，提高認識，轉變調控方式，盡量減少行政干擾，該市場調節的，放手讓市場去調節解決，切實為企業松綁，為市場做好服務。要結合實際，認真梳理近年來制定的房地產市場調控文件，及時取消強加于市場的各種行政限制性措施，研究制定具體的實施辦法，確保房地產市場平穩健康發展。要按照“可取消的予以取消，可歸并的進行歸并，可優惠的給予優惠”的原則，對各自的審批程序和審批環節開展全面檢查，認真清理各類收費項目，規范收費管理，堅決禁止并立即取消亂收費、搭車收費和亂攤派項目，切實減輕企業負擔。要將收費項目、標準和依據在其網站和收費場所向社會公布，主動接受社會監督。對國家已明令禁止仍繼續收費或變相收費的違法違規行為，發改、財政、監察等部門要聯合依法嚴肅查處，切實制止亂收費行為。

（二十五）進一步簡化辦事程序。要打破原有條條框框的限制，加強部門間的相互配合，由建設部門牽頭，聯合發改、國土、規劃、建設（房管）等部門，盡快建立行政審批快速通道和“聯審聯批”制度，依托政務大廳“窗口”，實現項目審批、規劃許可、土地使用、施工許可“一站式”服務，確保符合規定的項目隨報隨批，及時開工建設。建立規范高效的開發項目審批流程，房地產等非國有資金投資項目由招標制改為備案制。對開發企業適應市場變化，在不變更容積率、建筑密度等指標，并滿足停車位等公共配套設施的情況下，作出的產品、結構、戶型調整，應當及時予以審批，不得借故推諉。房產交易辦證窗口要進一步強化服務意識，切實簡化程序、優化環節、縮短時限、降低收費、提高效率，真正方便群眾辦證。

七、加強市場分析監測，穩定市場預期

（二十六）加強房地產市場形勢分析研判。各縣區政府要加強政策研究，緊密結合實際，及時制定出臺有利于房地產市場健康發展的政策措施。要組織力量對當地房地產業發展現狀全面調查摸底，認真分析供求關系，合理確定住房建設和用地供應規模，加強房地產市場形勢的分析研判。統計部門要做好房地產開發投資統計監測和統計數據提供工作。

（二十七）健全信息共享機制。各縣區政府要組織房地產、國土資源、統計等部門建立房地產開發、商品房交易、土地供應信息共享機制，及時提供統計數據，不斷提高統計質量。要整合資源、增加投入，建立統一的信息平臺，將分散于房地產開發、交易、租賃登記備案、權屬登記等管理環節的市場信息有機整合起來，納入與房地產市場發展相關的土地、金融等其他信息系統，形成全面客觀反映房地產市場運行狀況的房地產市場信息統計分析系統。要加強對大型房地產開發企業和規模較大樓盤和城市綜合體項目建設的定期監測分析，及時掌握情況，幫助化解難題，促其發展壯大。

（二十八）完善房地產市場風險預警機制。各縣區、各相關部門要盡快建立市場異常變化、突發性重要情況向上一級政府報告制度。市場庫存壓力大的縣區要及時制定風險應對預案，積極應對房地產市場發展過程中出現的突發公共事件，妥善處理房地產開發項目中存在的問題，維護市場和社會穩定。 

八、強化政府責任，確保市場健康發展

（二十九）落實穩控房地產市場主體責任。各縣區政府要切實履行穩定房地產業和房地產市場、加快保障性安居工程建設的主體責任,發揮房地產市場調控和住房保障工作聯席會議制度作用，及時協調解決房地產市場調控和保障性安居工程建設中的重大問題，加快推進以棚戶區改造項目為重點的保障性安居工程建設，確保完成年度責任書確定的任務。市政府將對各縣區政府《住房保障目標責任書》執行情況進行半年和年終考核，對未完成責任書規定任務的縣區政府主要領導進行約談問責。

 (三十)加強輿論引導。要密切關注輿情，穩定市場預期，通過媒體加大房地產市場調控政策的宣傳力度，客觀、公正報道房地產市場情況，引導消費者樹立正確、理性的住房消費觀念，引導房地產開發企業主動應對市場變化，采取積極靈活的措施，增強市場信心，促進市場交易，形成推動房地產業平穩健康發展的輿論氛圍。

天水市人民政府          

2015年6月2日