天水市人民政府辦公室關于
印發天水市農村房屋補充調查工作實施方案的通知
天政辦發〔2017〕80號

各縣區人民政府，市政府有關部門：
　　《天水市農村房屋補充調查工作實施方案》已經市政府研究同意，現予以印發，請認真貫徹執行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　天水市人民政府辦公室
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2017年6月6日

天水市農村房屋補充調查工作實施方案

　　為深入貫徹落實《天水市人民政府關于加快推進農村宅基地和集體建設用地農房調查推動不動產統一登記工作的通知》（天政發〔2017〕61號）要求，積極穩妥、規范有序地推進農村房地一體的權籍調查工作，全力保障農村不動產登記工作順利開展，制定本方案。
　　一、工作目標
　　全面查清我市農村范圍內宅基地和集體建設用地等每一宗土地上的房屋等建筑物、構筑物的基本情況，基本實現宅基地和農房統一調查規范、統一軟件平臺、統一數據管理、統一作業要求、統一質量標準、統一檔案管理的目標，為推進農村宅基地和地上房屋的不動產統一登記發證提供數據支撐。
　　二、工作任務
　　依據《地籍調查規程》、《房產測量規范》、《不動產權籍調查技術方案》等要求，充分利用已有農村宅基地、集體建設用地地籍調查成果，以“權屬合法、界址清楚、面積準確”為原則，以不動產單元為基本單位，重點復核農村宅基地、集體建設用地權屬調查、地籍測量成果，利用三年時間全面完成地上房屋及其定著物的調查工作，建立農村“房地一體”的權籍調查數據庫，通過日常權籍調查，保持調查成果的現勢性，滿足不動產統一登記工作的需要。其中2017年要完成工作任務的30％，2018年完成40％，2019年全面完成。
　　（一）宅基地和集體建設用地地籍調查成果復核。以各縣區農村宅基地使用權、集體建設用地使用權地籍調查成果為基礎，復核農村范圍內的宅基地、集體建設用地的權屬狀況，核對每宗宅基地和集體建設用地權屬、位置、用途等信息，對新增或宗地特征、界址發生變化的宗地，開展宅基地和集體建設用地的權屬調查、地籍要素測量，補充填寫地籍調查表，測繪地籍圖，制作宗地圖，更新地籍調查數據庫。
　　（二）農村房屋調查。全面調查農村宅基地及集體建設用地地上房屋產權狀況，測量房屋的房角點，丈量房屋邊長，繪制房產分戶圖，量算房屋面積，將房屋調查成果記載在《房屋調查表》中，實現農村房地調查成果的統一管理。
　　（三）建立“房地一體”的農村權籍調查數據庫。充分利用已有的農村地籍調查數據庫和信息系統，參照城鎮地籍數據庫建設的相關技術規范，將農村房屋調查成果導入已有的地籍空間數據庫，建設房地一體農村不動產權籍調查數據庫和管理系統，實現對農村權籍調查圖形、屬性、檔案等成果的一體化存儲、管理與應用。
　　三、技術路線與方法
　　（一）主要技術依據
　　《地籍調查規程》（TDT 1001-2012）
　　《房產測量規范》（GBT 17986.1-2000）
　　《城鎮地籍數據庫標準》 （TDT 1015-2007）
　　《不動產登記數據庫標準（試行）》
　　《不動產登記暫行條例》（國務院令第656號）
　　《國土資源部關于做好不動產權籍調查工作的通知》（國土資發〔2015〕41號）
　　《甘肅省國土資源廳關于進一步加快集體建設用地（含宅基地）使用權及農房所有權確權登記發證工作的通知》（甘國土資籍發〔2017〕3號）
　　《天水市人民政府關于加快推進農村宅基地和集體建設用地農房調查推動不動產統一登記工作的通知》（天政發〔2017〕61號）
　　（二）技術路線
　　以地籍調查為基礎，以宗地為依托，以滿足不動產登記要求為出發點，充分利用已有不動產權籍調查、登記以及前期審批、交易、竣工驗收等成果資料，采用已有集體土地所有權地籍圖、城鎮地籍圖、村莊地籍圖、地形圖、影像圖等圖件做為工作底圖，通過內外業核實、實地調查測量的方法，完成農房產權調查和不測量等工作。
　　過渡期間，數學基礎采用農村地籍調查中地籍圖的坐標系統和投影方法，根據《國土資源部、國家測繪地理信息局關于加快使用2000國家大地坐標系的通知》（國土資發〔2017〕30號）要求，適時建立與2000國家大地坐標系和1985國家高程基準的轉換關系，最終測量成果須轉換到2000國家大地坐標系和1985國家高程基準。
　　（三）調查方法　　
　　農村地籍調查方法的選擇要充分兼顧宅基地管理制度改革、集體建設用地入市等農村土地制度改革的迫切需要，以充分保護土地權益、維護交易安全為基礎，統籌考慮基礎條件、工作需求和經濟技術可行性，審慎科學地選擇符合本地區實際的調查方法。原則上，同一地區內可以采用多種調查方法共同開展調查工作。對于調查精度影響土地產權人切身利益的，可采用解析法或部分解析法，確保權屬清晰，面積準確，以保障農民不動產權益，維護交易安全，如城鄉結合部、交通沿線、鄉鎮所在地、經濟發展較快的村鎮、集體建設用地流轉試點區、征地拆遷地區等；對于偏遠地區或分散、獨立的宅基地和集體建設用地地上房屋、構筑物等，調查精度不影響權利人切身利益的，可采用圖解法等調查方法，在做好指界工作基礎上，在確保宗地界址清楚、空間相對位置關系明確的前提下，實地丈量房屋邊長，計算房屋面積，盡快完成調查工作。
　　四、工作程序和內容
　　農村地籍調查工作主要包括：準備工作、房屋產權調查、房屋測量、調查成果歸檔與建庫等內容。
　　（一）準備工作
　　準備工作主要包括組織準備、宣傳發動、資料收集、技術設計、表冊與工具器材準備、隊伍落實和人員培訓等。各縣區應圍繞農房補充調查工作目標，統一部署，同步開展。調查前，應系統收集整理土地及房屋權屬來源資料，開展實地踏勘、資料分析等，并結合地方工作基礎，做好技術設計，準備調查所需的表冊與工具器材，落實調查人員和選擇專業隊伍，發揮鄉鎮政府、國土所和農村集體經濟組織、村民自治組織等基層力量，也可聘任農村集體經濟組織負責人、村民委員會成員或村民代表參與調查，共同配合完成。
　　1.成立組織機構。農房調查工作量大、涉及面廣、時間跨度長，需要廣大干部群眾的密切配合，各縣區必須成立政府指導、國土牽頭、財政、建設、房管、規劃、司法、農牧、林業、公安等部門和鄉鎮為成員的農村房地一體確權調查登記發證工作領導小組，協調解決有關問題。發布開展農村房屋補充調查工作的通告，擴大宣傳動員，引導農民群眾自覺配合參與調查工作。
　　2.組建專業技術隊伍。農村“房地一體”的權籍調查工作技術難度大、精度要求高，最終成果將用于不動產登記發證，必須選擇具有乙級以上土地、房產測繪資質、信譽度高、技術力量強、具有極強工作責任性、熟練掌握數據庫建庫流程的專業技術隊伍作為技術支撐單位，做好參與調查所有工作人員的業務培訓工作。
　　3.編制技術設計書。項目技術設計書是項目實施成果是否符合技術要求的保障。要針對農村房屋現狀、農房調查特點和滿足不動產登記要求為標準，制定符合實際、切實可行、便于操作的農房調查和數據庫建設技術設計書，為工作開展提供技術保證。　
　　4.制作調查工作底圖。選用1：500-1：2000大比例尺地籍圖作為基礎圖件，充分采用已形成的地籍區、地籍子區界線和宗地編碼，在工作底圖上按照《不動產單元設定與代碼編制規則》（試行）預編不動產單元代碼。
　　（二）房屋產權調查
　　房屋產權調查是房屋調查的核心內容，包括對每個權屬單元的位置、權界、權屬、數量和利用狀況等基本情況調查。房屋的權屬調查方法按照《房產測量規范》執行，并填寫新的不動產權籍調查表中的《房屋調查表》。
在農房調查中，針對農村房屋實際情況，實地調查農村宅基地和農村集體建設用地地上建筑物和構筑物的產權狀況，重點調查房屋的坐落、權利人、權屬來源情況、幢號、戶號、總套數、總層數、所在層、建筑結構、建成年份、建筑面積、專有建筑面積、分攤建筑面積、規劃用途與實際用途、墻體歸屬、產權糾紛和他項權利等基本情況，繪制房屋權界線示意圖等要素，形成房地一體的農村權籍調查成果。
　　在調查的組織形式上，應由鄉鎮政府配合指定專人協助農村房屋補充調查工作。作業單位進場前，各村民小組成立農村房屋補充調查工作協調小組，可由本村村民小組德高望重的老黨員、老干部任組長，具體負責協助權屬調查、外業測量以及收集各農戶的證明資料。對長期在外的農戶提前通知聯系，對確實不能回家辦理的，可根據相關規定委托協調小組辦理。資料完善、權屬界址明晰的，作業單位在協調小組長的帶領下逐戶進場作業。
　　1.房屋產權狀況調查。依據房屋產權人提供的準建證、村鎮規劃選址意見書、鄉村建設規劃許可證，或房屋買賣、互換、贈與、受遺贈、繼承、查封、抵押等其他房屋產權證明，記錄產權人，并將產權證明留復印件或拍照留存。產權共有或有爭議的，記錄共有或爭議情況。其中，對于在現行規劃建設管理制度實施前建設的房屋，應提供村鎮規劃選址意見書等資料，對于實施之后建設的，應提供鄉村建設規劃許可證等資料。
　　2.房屋利用狀況調查。調查房產建筑結構、層數、建成年份、規劃用途與實際用途，核對房產面積是否與批建手續一致等；對村民整體搬遷上樓的，還應該調查記錄房屋所在自然層次和房屋編號。對于農房中的一房多戶，應現場確定房屋分戶界址和權屬情況，需要現場指界的，應經房屋產權人現場指界，明確界址并現場確認簽字。房屋產權狀況調查形成的結果可記錄在不動產籍調查表中的《房屋調查表》中。
　　3.不動產單元設定。不動產單元代碼（即不動產單元號）是規范和完善調查登記成果的重要信息，在宗地代碼編制工作的基礎上，按照《不動產單元設定與代碼編制規則（試行）》，設立不動產單元，采用七層28位層次碼結構編制統一的不動產單元代碼，確保不動產單元代碼的唯一性。
　　（三）房屋測量
　　房屋測量要素包括房產平面控制測量、房腳點測量和房屋及其附屬設施測量。
　　1.房產平面控制測量。以農村地籍調查控制測量成果為基礎，可選用三角測量、三邊測量、導線測量、GPS定位測量等方法，控制測量前，應充分收集測區已有的控制成果和資料，凡符合要求的已有控制點成果，都應充分利用；對達不到要求的控制網點，也應盡量利用其點位，并對有關點進行聯測。
　　2.房角點測量。宜采取與宗地界址點測量同樣的技術方法一并開展。
　　3.房屋及其附屬設施測量。房屋應逐幢測繪，不同產別、不同建筑結構、不同層數的房屋應分別測量，獨立成幢房屋，以房屋四面墻體外側為界測量；毗連房屋四面墻體，在房屋所在人指界下，區分自有、共有或借墻，以墻體所有權范圍為界測量。每幢房屋除按規范要求的精度測定其平面位置外，應分幢分戶丈量作圖，丈量房屋以勒腳以上墻角為準。
　　4.房屋邊長丈量。在宗地的界址邊長丈量時一并開展，對確實無法丈量房屋邊長時，應丈量至少兩條房腳點與界址點或房腳點與鄰近地物的相關距離，便于間接解算房屋邊長和求解房屋面積。對于新型農村社區或搬遷上樓等高層多戶的，可參照《房產測量規范》開展房屋測量。對于已有戶型圖的，可通過核實戶型圖獲取房屋內部邊長，對于沒有戶型圖的，需實地測量房屋內部邊長。
　　（四）房產分戶圖的編制
　　以地籍圖、宗地圖（分宗房產圖）等為工作底圖繪制房產分戶圖。房產分戶圖的編制要求和內容參照《房產測量規范》的規定要求執行。
　　（五）面積量算
　　依據實地丈量的房屋邊長計算房屋占地面積，結合房屋層數計算房屋建筑面積。對于高層多戶，有戶型圖的，可通過實地丈量房屋邊長和核實戶型圖獲取房屋內部邊長計算房屋建筑面積；無戶型圖的，需要實地丈量的房屋邊長和實地測量房屋內部邊長，計算房屋建筑面積。
　　房屋面積量算借助第三方房產測量軟件進行，具體方法按照《房產測量規范》執行。
　　（六）資料整理歸檔與數據庫建設
　　調查工作完成后，調查單位按照統一的不動產權籍調查表、不動產測量報告和不動產權籍圖等成果樣式，形成不動產單元調查成果，按照統一的規格、要求進行整理、立卷、組卷、編目和歸檔，提交紙質成果和相應的電子數據；按照數據庫標準，建立權籍調查數據庫。
　　（七）成果檢查驗收
　　1.開展階段性檢查。建立階段性檢查制度，由各縣區農村房地一體確權登記發證工作領導小組辦公室采取縣區級全面檢查、市級抽查等方式開展檢查，發現問題及時處理整改，確保工作質量。
　　2.開展權籍調查成果驗收。農村房屋全集調查工作全面完成后，按照省、市制定的《驗收細則》，縣區進行自檢、市級進行驗收后，申請省上組織抽驗。
　　五、工作成果
　　房屋權籍調查成果主要為文字成果、表格成果、圖件成果、數據庫成果。包括權籍調查授權委托書、權源資料、權籍調查表、界址點坐標成果表、宗地圖、房產分戶圖等。
　　（一）文字成果
　　1.工作實施方案
　　2.技術設計書
　　3.工作報告
　　4.技術報告
　　5.縣級自檢報告
　　6.各類通知、公告、意見、紀要及規范性文件等。
　　（二）房屋調查成果
　　1.申請書
　　2.房屋調查表
　　3.權屬來源證明材料
　　4.指界資料
　　（三）房屋測量成果
　　1.控制測量成果
　　2.房屋測量成果
　　3.房產分戶圖
　　4.面積量算及統計成果
　　（四）數據庫成果
　　1.農村房地一體權籍調查數據庫
　　2.權籍調查數據信息管理系統
　　六、工作計劃及時間安排
　　（一）前期準備階段（2017年6月10日—2017年6月30日）
　　完成機構組建、作業單位招投標、技術方案編制、人員培訓、資料收集、試點等工作。
　　（二）全面實施階段(2017年7月1日—2019年10月31日)
　　完成全市范圍內的農村宅基地和集體建設用地地上房屋的產權調查、房屋測量、分戶圖編繪、面積量算、房地一體的權籍調查數據庫建設等工作，完成階段性檢查的整改工作，完成資料整理、立卷歸檔和工作總結等驗收前的準備工作。
　　（三）檢查驗收階段（2019年11月1日—2019年12月31日）
　　包括成果驗收和整改完善兩方面工作，完成省、市專家組對各縣區調查成果的市級驗收、省級抽驗工作；完成省市驗收對存在問題提出的整改工作，形成整改報告。
　　七、保障措施
　　（一）加強組織領導。市政府成立了以分管市長任組長，市政府副秘書長、市國土資源局局長為副組長，市財政局、市住建局、市房管局、市規劃局、市農業局、市林業局、市畜牧局等部門為成員的天水市農村“房地一體”確權調查登記發證工作領導小組，領導小組辦公室設在市國土資源局，承擔日常管理、指導和協調工作。縣（區）政府是農村集體土地確權登記發證的法定主體，要成立分管縣（區）長任組長，國土、財政、住建、規劃、房管、農業、林業、民政、相關鄉鎮為成員的領導小組，并下設辦公室，選配業務骨干，充實工作隊伍，切實抓好落實。
　　（二）加強協調配合。各有關部門要各司其職，各盡其責，形成密切配合、協作高效的工作機制。國土部門負責牽頭組織、統籌協調和政策指導，配合作業單位做好房屋調查資料收集、外業調查組織、數據入庫建設、階段檢查等工作；財政部門負責經費保障、服務采購和資金使用的監督管理；住建部門負責對房屋建設審批手續的審查；房管部門負責房屋交易手續的審查和資料提供；規劃部門負責對已建房屋是否符合村鎮規劃情況進行審查；公安部門負責提供相關戶籍資料，做好集體經濟組織成員身份和戶籍的認定；農業、林業、畜牧部門負責做好農村不動產確權登記的相關工作；鄉鎮政府負責做好組織村組干部發動群眾，配合工作人員核對指認、入戶調查、材料收集及權屬糾紛調處等相關工作。
　　（三）落實工作經費。根據國務院《土地調查條例》、《國土資源部關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》（國土資發〔2016〕191號）精神和《甘肅省國土資源專項資金管理辦法》（甘財經二〔2016〕27號）規定，農村房地一體的權籍調查工作，由縣級以上人民政府統一組織開展，農村權籍調查不得收費，不得增加農民負擔。按照財政經費分工負責、分級負擔的原則，農房權籍調查的工作經費由同級財政部門列入預算，按任務分年度從新增建設用地土地有償使用費、國有土地使用權有償出讓收入中列支，確保工作順利開展。
　　（四）嚴格質量把控。建立市、縣（區）分季度上報工作進展情況制度和縣（區）調查成果自檢、市級核查、省級預檢驗收制度，縣（區）每個階段的成果經自檢、市級初檢合格后方可轉入下一階段工作，檢查不合格的進行返工，權籍調查資料不得用于不動產登記。執行地籍、房產測量作業單位資格審查備案準入制度，通過資質審查的，方可承擔地籍、房產測量、數據庫建設等工作。嚴格項目招投標制度，按照“公平、公正、公開”的競爭原則，以招標方式確定技術作業單位，以合同方式確定項目任務、雙方責任、成果質量、進度要求，經費支付事項。嚴格執行技術標準，農房調查采取的技術標準為《農村地籍和房屋調查技術方案（試行）》、《房產測量規范》、《不動產權籍調查技術方案》等，各縣區可結合實際，因地制宜，制定完善細化技術方案或工作細則。