天政辦發〔2021〕90號

天水市人民政府辦公室關于印發

天水市“十四五”城鎮住房發展規劃的通知

各縣區人民政府，經開區管委會，市政府有關部門，市屬及駐市有關單位：

《天水市“十四五”城鎮住房發展規劃》已經2021年11月29日市政府第87次常務會議審議通過，現印發你們，請結合實際，認真抓好貫徹落實。

天水市人民政府辦公室

2021年12月23日

前   言

住房發展關系國民經濟和民生保障，在提高人民生活品質和促進經濟增長方面發揮著重要的作用。“十四五”時期，在新時代全面建成小康社會前提下，開啟我國30年新征程進程中的第一個五年計劃，也是天水市在新的起點上推進住房事業高質量發展的關鍵時期，科學編制“十四五”城鎮住房發展規劃是關系全市經濟社會發展和民生保障的重要內容。為貫徹落實十九屆五中全會《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》精神及國家、省市有關部門關于“十四五”城鎮住房事業發展的部署和要求，推動全市城鎮住房事業高質量發展，促進住房市場平穩健康運行，加快實現全市人民從住有所居邁向住有宜居，特制定本規劃。

本規劃依據：

《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》

《甘肅省國民經濟和社會發展第十四個五年規劃綱要》《甘肅省國土空間規劃（2019-2035）》

《甘肅省“十四五”城鎮住房發展規劃》

《甘肅省人民政府辦公廳關于進一步深化城鎮住房制度改革完善住房供應體系的指導意見》（甘政辦發〔2019〕79號）

《甘肅省人民政府辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見》（甘政辦發〔2020〕102號）

《天水市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃綱要》

《天水市國土空間規劃（2019-2035）》

“十四五”時期住房指標含義

1.公租房保障率：是指具有城鎮戶籍的低保和低收入家庭申請公租房的保障率。對申請審核通過的城鎮戶籍低保、低收入家庭，在6個月內實現應保盡保。

2.新增保障性住房供應：是指新增政府給予政策支持的各類保障性住房供應，包括公租房、保障性租賃住房、共有產權住房等。

3.實施城鎮棚戶區改造：是指對房屋結構簡單、使用功能不全、建筑密度較大、基礎設施簡陋、人口密集居住的棚戶區，采取拆除新建、改建（擴建、翻建）等多種方式實施改造，改造范圍包括城鎮棚戶區（含城市危房）和國有工礦區、林區（場）、墾區棚戶區等。

4.實施城鎮老舊小區改造：是指對城市或縣城（城關鎮）建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區（含單棟住宅樓）實施改造。

5.城鎮居民人均住房建筑面積：是指按城鎮居住人口計算的平均每人擁有的住房建筑面積。

6.物業管理覆蓋率：是指引入物業服務企業實行專業化管理的小區建筑面積占城鎮住房建筑面積的比例。

7.綠色建筑占比：是指城鎮當年新建建筑中達到綠色建筑標準的建筑面積占新建建筑面積的比例。

天水市“十四五”城鎮住房發展規劃

一、發展基礎與面臨形勢

（一）發展基礎

“十三五”時期，是全市住房事業快速發展的重要時期，以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，堅持新發展理念，穩中求進、改革創新、擔當作為，不斷推動全市住房事業各項工作取得新進展。

1.城鎮居民住房水平顯著提高

至“十三五”末，全市城鎮范圍內共有成套住房332059套、住房建筑總面積3231萬平方米。全市人均住房建筑面積33.9平方米，較“十二五”末增加了4.1平方米；城鎮居民家庭住房自有率達到87%，較“十二五”末提高了10個百分點。在城鎮居民住房條件得到改善的同時，居住品質也得到較大提升，住房開發對標高質量綠色建筑品質，注重小區人居環境、公共服務配套設施和物業管理水平的完善和提升，涌現出了以恒順、保利、萬達等房產開發企業為代表的一批示范效應較強的高品質居住社區，人民群眾正在從“住有所居”邁向“住有宜居”。天水市“十三五”末各類住房占住房總量比例

2.房地產市場平穩健康發展

——商品住房供應規模不斷擴大。2016—2019年，全市商品房累計銷售面積422.9萬平方米，年均增長11.3%。

——房地產開發投資穩步增長。2016—2019年，全市房地產開發投資累計完成370.6億元，占全市同期固定資產投資總額的13.6%，房地產業已成為天水國民經濟的重要支柱產業，在改善居民住房條件，推動經濟增長方面發揮了重要作用。

——房地產市場體系不斷發育完善。至“十三五”末，全市共有各類房地產企業620家，其中房地產開發企業275家、物業服務企業268家、房地產中介機構160家，房地產從業人員達到19600余人。房地產服務業快速發展，物業覆蓋率不斷擴大，截止“十三五”末，全市物業服務覆蓋率達到57.4%，較“十二五”末提高了13個百分點。

——租購并舉的住房供應體系逐漸成型。在穩定商品住房供應的同時，加快培育發展住房租賃市場，增加租賃住房有效供應。“十三五”期間，全市累計發展租賃性商品住房3160套，面積22.12萬平方米，占全市商品住房供應總量的1.18%。

3.保障性住房建設成效顯著

——住房保障供應體系逐步完善。“十三五”期間，全市累計建成保障性住房7482套，其中公租房2016套、經適房和限價房5466套、累計發放租賃補貼1億元。基本建立了以公租房為主體，實物保障和貨幣補貼相結合的多層次、多渠道、多元化的住房保障供應體系，全面保障“住有所居”，居民的獲得感和幸福感不斷增強。

——住房保障水平大幅提升。全市住房保障覆蓋面不斷擴大，城鎮中等偏下及以下收入家庭住房困難問題明顯改善，部分新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員階段性住房問題逐步緩解。至“十三五”末，全市城鎮常住人口住房保障覆蓋率達20%，城鎮中低收入住房困難家庭和居民基本實現了應保盡保。同時，保障性住房的建籌機制、申請審核和分配流程不斷優化，住房保障日益精準，服務管理提質增效。

——棚戶區改造積極推進。“十三五”期間，全市大力推進棚戶區改造，累計實施棚戶區改造126914套（戶），總投資535.83億元，改善了近44萬群眾的居住條件，廣大居民住房條件和居住環境得到優化提升。

4.城鎮老舊小區改造穩步實施

2020年全面啟動實施全市城鎮老舊小區改造，制定了《天水市推進城鎮老舊小區改造工作實施意見（暫行）》。截止2020年底，全市共對153個城鎮老舊住宅小區實施改造，涉及31805戶住戶，項目總投資11.4億元。全市一批老舊小區“舊貌換新顏”，提高了群眾的幸福感、獲得感、安全感。

5.住房市場調控和監管能力不斷提升

——分類實施，精準調控。制定下發了《天水市人民政府關于促進房地產業持續穩定健康發展的實施意見》《天水市房地產市場平穩健康發展“一城一策”工作方案》，堅持“穩地價、穩房價、穩預期”，優化土地供應結構，制定了住宅用地價格調控目標和住房價格控制目標，使地價、房價、房租水平保持在合理區間。

——商品房預售監管不斷加強。強化行業監督管理，對全市在售房地產項目預售資金全部實行全程監管，建立健全了存量房交易資金監管制度，有效防范了房地產市場風險，保障了購房者利益。對新建商品房實行“一房一價”備案，有效遏制了房價過快上漲。

——房地產市場秩序進一步規范。切實履行房地產市場監管主體責任，持續加大對捂盤惜售、違規銷售、投機炒房、違規代理、價格欺詐、違規收費、未明碼標價、未落實一套一標、一價清制度等房地產領域違法違規行為的整治力度，營造了公平誠信的房地產發展市場環境。

“十三五”期間，全市城鎮住房建設明顯加快，房地產市場平穩健康運行，住房保障不斷完善，居民住房條件持續改善，全市人民從“住有所居”開始邁向“住有宜居”，為“十四五”全市城鎮住房事業高質量發展打下了堅實基礎。

（二）面臨形勢與挑戰

“十四五”時期是我國全面建成小康社會、實現第一個百年奮斗目標之后，乘勢而上開啟全面建設社會主義現代化國家新征程、向第二個百年奮斗目標進軍的第一個五年，也是城鎮住房事業實現高質量發展的重要機遇期。

1.天水城鎮住房發展面臨新機遇

——區域發展迎來新機遇。新時代，天水疊加了西部陸海新通道、黃河流域生態保護和高質量發展、新時代西部大開發、關中平原城市群等重大國家戰略機遇，在實施國家區域重大戰略和規劃中扮演著重要的角色。天水作為關中平原城市群甘肅東部門戶城市和西部陸海新通道上重要節點城市，也將進一步強化與西安、寶雞、隴南和成渝地區雙城經濟圈等重點城市和城市群的產業對接協作。隨著區域互聯互通多層次基礎設施網絡建設加快，天水與關中平原城市群、長江經濟帶、粵港澳大灣區、北部灣經濟區（城市群）的聯系更加緊密，天水產業和人口集聚能力進一步增強，省內外及周邊城市的各類要素、產業和人口將會加速向本市轉移和聚集，這些新增人口和產業布局將帶來全市人口結構和住房需求上的空間變化。

——城市發展邁向新階段。“十四五”期間，天水將加快打造“一核三軸兩區”城市空間布局，構建省域副中心城市、區域性中心城市、關中平原城市群重要城市框架，形成“五區三縣”（秦州區、麥積區、甘谷區、秦安區、三陽新區五區和武山、清水、張家川三縣）的新型城鎮化體系和以中心城區、縣城、重點鎮等現代城鎮群為主體的城鄉統籌協調發展新格局。中心城區、縣城、中小城鎮基礎設施建設將進一步完善，人口和各類要素將加速向城市和城鎮轉移聚集，天水作為省域副中心城市的吸引力和輻射帶動力進一步增強。“八大新城”和特色小鎮建設也將加快小城鎮人口聚集速度，大量人口就地就近城鎮化，小城鎮住房需求將逐步釋放。未來5年，全市預計將有25-30萬左右的農業轉移人口落戶城鎮，為全市城鎮帶來大量的新增住房需求。

——住房發展拓展新空間。“十四五”期間，一批涉及區域開放、新動能培育、現代化產業體系、互聯互通設施、統籌城鄉發展、高質量發展、保障和改善民生等領域的重大工程和項目將陸續開工建設，為全市住房發展提供了新空間。甘肅（天水）國際陸港、西北（天水）電子信息產業園、中梁空港城、機場遷建等重大項目，將帶來人口分布和住房需求的空間變化，要求從“大天水”的空間概念上科學規劃布局全市的住房發展格局。

——住房發展要求新定位。黨的十九大報告和《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》提出堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，對全市“十四五”住房事業高質量發展提出了新的更高要求。要求進一步促進房地產市場平穩健康發展，因城施策；要求堅持住房需求導向，根據人口流向和住房需求變化，合理確定住宅供應規模和空間布局；要求積極盤活存量住房，大力發展租賃市場；要求住房發展內涵更加豐富和多元，必須以滿足人民群眾美好生活需要為目標，推動住房從住有所居、住有安居向住有宜居邁進。

——住房需求面臨新格局。“十四五”時期，城鎮化加速發展帶來的住房需求依然較大；本地居民的“以舊換新”“以小換大”“以遠換近”等改善性住房需求不斷增加；康養產業綜合體，旅游、休閑度假等新興住房需求將逐步釋放，消費者對康養旅游、休閑度假等住房產品的需求增長明顯。全市住房發展面臨的矛盾已從總量短缺轉變為結構性供給不足。住房發展呈現中等偏下及以下收入家庭的保障性需求、新市民的剛性需求、引進人才的支持性需求、本地居民的改善性需求等多元需求并存的新格局。

——住房保障面臨新形勢。“十四五”時期，我國住房保障政策是以為困難群眾提供基本住房保障和推進城鎮老舊小區改造為重點，構建“三房兩改一金”的多層次住房保障體系。“十四五”時期，天水的住房保障主要以城鎮老舊小區改造為重點，因地制宜推進成片棚戶區改造，適度發展保障性租賃住房。

2.問題和挑戰

一是住房供應結構性矛盾突出。住房供應的品質不能滿足人民對美好生活的需要；新就業大學生、進城務工人員等新市民、青年人的住房困難問題以及市民的改善型住房需求亟待滿足；住房租賃市場發育不足，存在“重購輕租”現象，亟待推動“租購并舉”“租購同權”改革，以更好應對住房供需的結構性矛盾。

二是住房市場亟待進一步規范。住房市場制度及市場體系還不夠完善，市場主體行為不規范、租賃市場發育不成熟等問題，亟待從準入、監管等方面入手，為維護租房者權益和優化市場環境提供制度保障。

三是城鎮老舊小區改造壓力較大。作為全省老工業基地和人口大市，老舊小區改造任務重、困難多，普遍存在配套設施不完善、服務設施不健全、物業管理和服務水平較低等問題，影響了人民群眾的幸福感、獲得感和安全感。

總之，新形勢和新變化帶來了天水住房發展新特征新要求，也帶來新機遇新挑戰。面對新的發展形勢，必須積極貫徹落實中央決策部署，把城鎮住房發展融入全市“十四五”發展大局，科學謀劃，圍繞新目標、新要求，不斷改善居民居住條件，讓廣大人民群眾共享發展成果。

二、指導思想、基本原則和發展目標

（一）指導思想

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，深入貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中、六中全會精神，牢固樹立新發展理念，堅決落實習近平總書記對甘肅重要講話、重要指示批示精神。始終堅持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位，堅持“穩地價、穩房價、穩預期”，全面落實城市主體責任，因城施策、多措并舉，精準調控，促進房地產業良性循環和健康發展；以“住有所居”為目標，堅持“高端有市場、中端有扶持、低端有保障”發展原則，以構建“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”住房制度為主要方向，以解決城市新市民住房困難問題為著力點，完善住房市場體系和住房保障體系，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求；深化住房供給側結構性改革，著力解決住房領域發展不平衡不充分問題，推動住房事業高質量發展，滿足人民群眾日益增長的美好生活需要，努力實現從住有所居向住有宜居邁進，為建強省域副中心城市、推動老工業基地走出高質量發展新路子、加快建設幸福美好新天水提供有力支撐。

（二）基本原則

——堅持系統觀念，推動規劃銜接。加強前瞻性思考、全局性謀劃，在全面貫徹落實國家和省上有關工作部署和政策的基礎上，以國土空間規劃、城市總體規劃、土地利用總體規劃等為依據，做到城鎮住房發展規劃與國民經濟和社會發展規劃、城市近期建設規劃等相關規劃有效銜接。

——堅持以人為本，保障基本需求。始終堅持以人民為中心的發展思想，突出住房居住屬性和改善民生的社會功能，以保障和改善民生為優先選擇，明確政府在住房發展中的作用，加強保障性安居工程對住房困難群體的保障力度。

——堅持統籌協調，推進綠色宜居。統籌住房發展與區域發展、新舊動能轉換、公共服務設施建設，實現住房供應的規模結構、空間布局、時間節奏與居住需求相互協調，促進住房資源均衡配置，提高住房供給質量，滿足群眾既安居又宜居的綠色健康生活需要。

——堅持租購并舉，完善保障并重。充分尊重市場運行規律，以市場為主導滿足居民多層次住房需求，強化政府保障，建立市場與政府保障雙軌并重的住房供應體系，建立租購并舉穩定的政策體系。完善房地產市場監管，建立健全房地產市場調控長效機制。

——堅持因城施策，加強分類引導。充分考慮各地區住房發展階段和地方需求，實施“一城一策”，強化分類指導，分區確定各地住房發展方向和重點任務。采取差異化調控措施，科學精準調控，指導住房各項工作穩步有序開展。

——堅持高質量發展，提升居住品質。推動住房發展質量變革、效率變革、動力變革，實現住房事業高質量發展。引導市場豐富住房供應類型，滿足不同人群的居住需求。引導住房建設和消費模式轉型，提高居民居住品質。

（三）“十四五”城鎮住房發展目標

1.總體目標

建立多層次、全覆蓋、可持續覆蓋全體居民的住房供應體系，加快形成“低端有保障、中端有扶持、高端有市場”的住房政策體系，不斷滿足人民群眾多層次、多樣化住房需求。到2025年，基本建立符合市情的“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”住房制度。實現住房總量平穩增長、住房價格總體穩定、住房困難有效緩解、住房結構有所優化、居住品質明顯提高、服務管理水平顯著提升的總體目標。

2.具體目標

——住房供應體系均衡完善。適度發展商品住房，探索發展保障性租賃住房，因地制宜籌建公共租賃住房。“十四五”期間，全市計劃新增供應各類住房1407.33萬平方米，其中市場化住房947.5萬平方米；保障性安居工程459.83萬平方米，其中棚戶區改造安置住房385萬平方米，保障性租賃住房70.33萬平方米，公共租賃住房4.5萬平方米。到2025年，全市城鎮居民人均住房建筑面積達到36平方米以上。

——住房租賃市場穩步發展。加快發展住房租賃市場，培育形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系長期穩定的住房租賃市場體系。規范住房租賃市場管理，切實保障居民合法權益，為租房居住提供良好的預期，促進住房租賃市場穩步發展。“十四五”期間，全市計劃完成租賃住房建設任務31.5萬平方米。

——住房保障體系完善精準。健全和完善保障性住房政策體系，有效增加保障性住房供給，推進“低端有保障”，切實滿足住房困難家庭的居住需求。“十四五”期間，全市計劃建設保障性租賃住房70.33萬平方米；公租房實物保障4.5萬平方米，發放租賃補貼3.5萬戶（次）。進一步強化對公交、環衛、教育、衛生等公共服務行業人員和城市新市民等人群的精準保障。到2025年，全市公租房實現應保盡保。

表1：天水市“十四五”人口發展及住房需求表

——住房居住條件和環境持續改善。全面推進城鎮老舊小區改造，提高居住安全、完善使用功能。“十四五”期間，全市計劃改造城鎮老舊小區392個，涉及居民27933戶、766棟住宅樓，面積約252萬平方米。到2021年底，基本形成城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制。力爭“十四五”末基本完成2000年年底前建成且需要改造的城鎮老舊小區改造任務；因地制宜實施棚戶區改造，保持棚戶區改造政策的穩定性和持續性，穩定社會預期。“十四五”期間，全市計劃實施棚戶區改造385萬平方米；補齊城鎮居住社區設施建設短板，到2025年，基本補齊既有居住社區設施短板，新建居住社區同步配建各類設施，城市居住社區環境明顯改善，共建共治共享機制不斷健全，城鎮完整居住社區覆蓋率顯著提升。

——住房市場平穩健康發展。著力“穩地價、穩房價、穩預期”，建立和完善房地產市場平穩健康發展長效機制。加強和完善房地產市場調控政策措施，根據經濟社會發展水平、房價收入比、商品房庫存量等情況進行宏觀調控與微觀調節，使房價收入比、年度新建商品住房價格、住宅用地價格和二手住房價格、住宅租賃價格漲幅保持和控制在合理區間。落實市縣政府房地產市場監管的職責，嚴厲查處房地產企業違規違法行為，推動全市住房健康平穩發展。

——居住品質得到新提升。將提高住房品質，打造宜居環境，作為全市“十四五”期間新建住房項目發展的方向。積極推廣綠色建筑和建材，大力發展鋼結構等裝配式建筑，不斷提高裝配式建筑在新建建筑中的比例。到“十四五”末，全市城鎮新建建筑中綠色建筑占比達到國家標準。健全和完善物業服務標準體系，強化對物業服務行業的監管，不斷提高物業服務質量和水平，到2025年，全市城鎮住宅小區物業管理覆蓋率達到70%。

——住房布局與區域發展協同推進。統籌生產、生活、生態三大布局，配合國家區域發展戰略、關中平原城市群、西部陸海新通道、省域副中心城市和區域樞紐建設，建立與天水區域發展相適應的住房供應和保障格局，支撐人口合理集聚，實現產城融合和職住平衡。

3.遠景展望

到2035年，全市形成“低端有保障、中端有扶持、高端有市場”的完整住房政策體系，建立“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的住房制度，住房供應結構更加優化、均衡。全市新增住房供應充分多元，能差異化滿足不同收入群體的剛性居住需求及改善性居住需求，城鎮居民人均住房建筑面積進一步增加。

房地產市場發展充分多元、健康平穩，商品住房布局和供應結構進一步優化，房價水平與當地經濟社會發展水平相適應。租賃住房市場形成一定規模，租賃住房有效供應增加，租賃住房在市場化住房中的比重進一步提升。租購住房在享受公共服務上具有同等權利，租賃雙方權益得到充分保障。

保障性住房體系進一步完善，城鎮住房保障覆蓋面進一步擴大，公租房實現應保盡保，新就業無房群體及外來務工群體等新市民和城市“夾心層”群體的居住需求基本得到有效保障，城鎮常住人口住房保障覆蓋率和住房公共服務均等化水平進一步提升；基本消除城鎮集中成片的棚戶區，城市品質進一步提升；城鎮老舊小區和居住社區環境全面改善，居住周邊基礎設施及公共服務設施配套進一步完善，全市完整居住社區覆蓋率顯著提升。

住房建造技術全面提升，裝配式建筑技術在新建商品房和保障性住房項目建設中廣泛應用，城鎮新建建筑中綠色建筑面積和城鎮裝配式建筑在新建建筑中占比大幅提高，實現住宅產業化和綠色化發展。城鎮住房實現物業管理全覆蓋，為城鎮居民打造更為安全、舒適、便利的現代化、智慧化生活環境，滿足人民群眾對美好生活的向往。

表3：天水市“十四五”住房發展目標

三、重點任務

（一）促進住房市場平穩健康發展

堅持房住不炒的定位，以構建“租購并舉”的住房制度為目標，在適度合理優化發展商品住房的同時，大力發展住房租賃市場特別是長期租賃，增加租賃住房有效供應，滿足市場多樣化住房需求。

1.穩定住房供應規模

——穩定住房供應規模和預期。各縣區根據本地新建商品住房銷售、庫存及人口流動情況，跟蹤分析住房供需現狀，科學制定本地住房供應計劃，合理確定用地和住房供應規模、結構和時序，適時調整住宅供應規模及住宅新開工規模，促進供需平衡。要加強存量土地的節約集約利用，對閑置住房用地面積超過已批準住房用地總面積10%以上的開發企業，不再增加住房新增用地指標，避免對未來發展空間的透支。

——構建“人—地—房”掛鉤的聯動調節機制。加強自然資源、住房城鄉建設等多部門協作，建立人口規模、土地資源、住房建設規模相互匹配的聯動對接機制，通過土地政策、金融信貸、財政稅收等經濟、法律和行政手段，合理確定和調節住房供應計劃，預測年度住房新開工面積，綜合考慮閑置土地規模，根據規劃容積率確定年度住宅用地供應規模。

——完善房地產市場調控政策措施。堅決貫徹落實國家、省有關房地產市場調控的工作部署，切實落實價格備案，從限購、限貸、限售、限價等方面全方位開展調控策，不斷完善房地產市場調控政策。合理制定住宅用地供應量和價格調控目標、年度新建商品住宅銷售、二手住宅交易、住宅租賃價格控制目標，有效控制商品房銷售價格的上漲幅度。因縣（區）施策、精準調控，根據房地產住房市場需求和運行情況，確保住宅用地的供需平衡，穩定市場預期。因地制宜調整各地商業地產貸款的首付款比例，確保房地產市場發展與本地經濟社會發展水平、居民人均可支配收入水平等相適應。

2.優化新建商品住房布局和供應結構

——優化住房供應布局。對接城市的發展規劃，合理引導人口向秦州新城、成紀新城、麥積新城、穎川新城、東柯新城、三陽新區等新城區集聚，向各縣域中心和重點城鎮就近集聚。三陽新區是天水未來城市擴展的重要區域，也是全市住房發展的潛力空間。應以城鎮化和新增就業需求為導向，依托天水國際陸港建設，組團開發建設多元化的商品住房，因地制宜發展保障性租賃房和人才安居住房，有序接納主城區人口外溢和產業發展居住需求。加快推進三陽川隧道和恒順三陽川中央商務區建設，推動與秦州、麥積兩區一體化、同城化發展，助力推進城市擴容提質。

——豐富商品住房產品供應多樣性。根據剛性住房需求、改善性住房需求及農業轉移人口購房需求等特征，提供不同價位層次具有針對性的商品住房產品，合理提高中低價位、中小套型普通商品住房在新建商品住房中的比例。配合“三胎”政策的全面放開，優化戶型結構，適當提升較大戶型供應比例；探索培育發展養老地產、旅游地產、文化創意地產，引進有實力的企業，培育新型養生養老綜合體，探索制定養老機構運營補貼優惠政策。支持鼓勵發展旅游度假型、康養適老型等新型住宅，滿足個性化、多層次居住需求，打造全省康養地產示范基地。

3.培育發展住房租賃市場

加快推進“租購并舉”住房制度改革，培育形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系長期穩定的住房租賃市場。

——培育和支持住房租賃市場主體的發展。在流動人口較多的秦州和麥積兩區，支持建立國有住房租賃企業，激活和帶動全市住房租賃市場發展。鼓勵各類投資者和自然人成立住房租賃企業，提供專業化、規范化的租賃服務。鼓勵房地產開發企業利用自持房源面向市場開展住房租賃業務，鼓勵村集體、經濟聯社租賃經營自有住房，將符合消防、衛生、住用等安全條件的住房統一出租，規范管理。引導國有企業和社會資本參與租賃住房建設和運營管理，提供規模化、多品種租賃服務，滿足不同層級的租賃需求。支持房地產開發企業利用庫存商品房、新建商品住房開展租賃業務。鼓勵物業服務企業承接開發建設單位、商品住宅業主、自建房業主的業務，拓展房屋租賃業務。鼓勵物業服務企業拓寬服務領域，開展“管家式”服務，為業主空置房源提供代管理、代維修等服務。鼓勵住房租賃企業提供分時度假、房屋分享等多樣化的住房租賃產品，滿足特色化的住房租賃需求。鼓勵村集體成立專業化房屋租賃企業。

——多渠道拓寬租賃住房房源。支持鼓勵秦州區和麥積區等人口凈流入的城區新建一定規模和數量的租賃住房。鼓勵個人和企業出租住房，允許將符合條件的商業用房等按規定改建為租賃住房。支持鼓勵房地產開發企業新建商品房中按一定比例配建租賃房。鼓勵國有企業將閑置和低效利用的國有廠房、商業辦公用房等，按規定改建為租賃住房。鼓勵在住房租賃需求旺盛的縣區，組織各類園區、科研機構等利用自有建設用地建設租賃住房，用于解決員工住房需求。支持各地將配售后剩余的經濟適用住房房源，由各地住房主管部門回購后，向社會出租，并納入住房租賃管理體系。積極探索利用集體建設用地建設租賃住房，探索采取租賃用地整體出讓的方式，集中建設租賃住房。

——建立和完善住房租賃平臺。不斷完善住房租賃信息服務與監管平臺。推行住房租賃合同網上簽約和合同登記備案制度。鼓勵住房租賃企業在租賃平臺進行房源發布、租賃交易、合同備案等業務。定期發布住房租賃指導價格。

——加強住房租賃市場監管。明確各縣區政府及相關部門的職責分工，完善、優化住房租賃市場環境，堅決取締不法中介，有效遏制租賃市場亂象。建立完善住房租賃企業、中介機構和從業人員信用管理制度，加強市場主體信用記錄管理，推動租賃市場機制更加成熟完善。推行全省統一的住房租賃合同示范樣本。

——完善長期住房租賃支持政策。鼓勵金融機構加強與住房租賃企業的合作。對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人落實稅收優惠。鼓勵各縣區政府盤活城區“三舊”和城市更新用地等存量土地，增加租賃住房用地有效供應。在商品住宅用地招拍掛出讓過程中，鼓勵增加競配建租賃住房和持有年限的規定。落實職工提取住房公積金支付房租政策，落實非本地戶籍承租人按相關政策享受義務教育、醫療等基本公共服務的措施，引導城鎮居民通過租房解決居住問題。

（二）完善多層次住房保障體系

以建立保基本、多層次、寬覆蓋、可持續的住房保障體系為目標，擴大保障性住房有效供給，建立實物保障與貨幣補貼相結合的住房保障供應體系。形成以公共租賃住房、保障性租賃住房、棚改安置房等多種保障性住房類型構成的保障性住房供應體系。

1.多措并舉發展公租房，提升運營服務水平

——堅持實物保障與租賃補貼并舉。分類實施，滿足差異化住房保障需求，積極開展貨幣化保障，支持住房保障對象通過住房租賃市場解決住房問題。

——因地制宜建設公租房。推進公共租賃住房以需定建的模式，各縣區摸清公共租賃住房需求量，根據需求進行公共租賃住房建設和房源籌集計劃的安排。提高公共租賃住房運營管理和服務水平，進一步完善已有公共租賃住房社區的配套基礎設施，加快竣工公共租賃住房的配售工作。探索將經過整治的城中村住宅納入住房保障體系，探索將存量房轉為公租房。

——擴大公租房保障覆蓋面。全面落實“低端有保障”，切實滿足住房困難家庭的居住需求。適當放寬公租房在戶籍、住房、財產和收入等方面準入條件。切實滿足特定群體周轉性居住需求，對在城鎮穩定就業的外來務工人員、新就業大學生和企事業單位無房職工以及公交、環衛、教育、衛生等公共服務行業人員逐步納入公租房保障范圍，推進住房公共服務均等化。

——強化動態監管，實施精準保障。進一步細化公共租賃住房的配租程序、租金確定、退租回收等操作程序。建立住房保障信息共享機制，對申請人的收入、房產、車輛、戶籍等信息實現交換共享、精確核實、動態更新，實現精準保障。探索研究公租房保障對象退出后購買產權房的優惠政策。

——提升公租房運營和服務水平。加快推進政府購買服務方式管理和運營公共租賃住房。建立公租房小區可持續運營機制，構建法制化、科學化、人性化的后續管理機制。推進公租房小區配套基礎設施的投資建設和運營管理。

2.積極發展保障性租賃住房

探索研究符合天水實際的保障性租賃住房規范標準、支持政策和運行機制，著力打造一批保障性租賃住房標桿項目，扎實推進全市保障性租賃住房發展，打造全省保障性租賃住房先進示范城市。

——健全保障性租賃住房支持政策。按照政府給予政策支持，社會力量投資建設的原則，試點建設保障性租賃住房。完善相關配套政策，保護租賃利益相關方合法權益，使承租人平等享有同產權人一樣的公共服務。

——完善保障性租賃住房房源籌措機制。鼓勵房地產開發企業、租賃企業、村集體、企事業單位參與保障性租賃住房的建設和運營。在人口集中趨勢明顯的秦州區和麥積區，探索通過在中心城區商業、辦公密集區域、大型產業園區、高校集中區域發展保障性租賃住房，重點解決新市民的階段性住房困難。

3.因地制宜實施棚戶區改造

突出棚戶區改造的民生屬性，保持棚戶區改造政策的穩定性和持續性，穩定社會預期。到“十四五”末，秦州區和麥積區基本消除城鎮集中成片的棚戶區，其他縣因地制宜推進棚戶區改造，改善居民住房條件，提升城市品質。

——科學規劃，穩步推進。各縣區根據本地經濟社會發展水平和財政能力，結合“十四五”區域發展規劃、產業規劃、城市總體規劃、土地利用規劃和保障性住房建設規劃，按照“六個嚴禁”要求把握棚改范圍和標準，合理確定棚戶區改造目標和計劃任務。堅持“先危后舊、先急后緩、量力而行、分步實施”原則，繼續將老城區內臟亂差的棚戶區和國有工礦區、林區、墾區棚戶區作為改造重點，探索將具備改造條件的城中村、舊屋村有序納入棚戶區改造政策適用范圍。探索將棚改與三舊改造、土地收儲安置等融合，補充完善現有的棚戶區改造安置政策。鼓勵通過政府購買服務“新建”以及在商品住房中“配建”等方式，籌集棚改安置住房。鼓勵棚戶區改造項目實施企業自持余量房作為租賃住房，培育租賃市場。支持各縣區政府回購棚戶區改造項目余量房，作為人才公寓和公共租賃住房。支持高校、科研院所等人才密集單位依法依規通過棚戶區改造建設人才周轉公寓和專家公寓。

——統籌兼顧，配套建設。堅持“規劃引領、適當連片、合理布局、同步配套”的原則。在棚戶區改造中，將棚戶區改造與城市發展、城市轉型相結合，將棚戶區改造與土地資源整合相結合，將棚戶區改造與完善城市功能、提高城市經營能力相結合，將棚戶區改造與城市歷史文化特色傳承現結合，將棚戶區改造與改善民生、規范租售并舉的住房保障體系相結合，將棚戶區改造與舊城改造、“抽疏增綠”相結合。對中心城區和老城區以拆屋降密、增量提質、疏解功能為原則，促進老城區“減量發展”。嚴格落實棚戶區改造配套設施與安置住房同步規劃、同步報批、同步建設、同步交付使用，加快推進棚改安置住房的回遷安置。

——因地制宜，精準施策。按照“一城一策、因城施策”的原則，合理確定棚改安置方式。各縣區結合本地區經濟社會發展和房地產庫存等情況，及時有針對性地調整完善棚改安置政策。住房市場供不應求、房價上漲較快的地區，棚戶區改造應控制貨幣化安置比例，以實物安置為主。住房市場供應充分、去化期較長、房價較為平穩的地區，繼續穩妥推進棚改貨幣安置和實物安置相結合的安置政策，可適當提高棚戶區改造貨幣化安置比例。對于實物安置項目，要優先考慮就近安置，采取異地安置的，要統籌考慮棚戶區改造被征拆群眾過渡期及回遷安置后的就業、就醫、就學、出行等需要，合理規劃選址，實現職住平衡。完善棚戶區改造評估指標、審批審計、財稅信貸、安置補償體系，確保棚改項目的改造標準和安置補償標準與社會發展相適應。

（三）全面推進城鎮老舊小區改造

堅持“以人為本，因地制宜、居民自愿、建管并重”的原則，全面推進全市城鎮老舊小區改造，力爭“十四五”末，全市基本完成2000年年底前建成且需要改造的城鎮老舊小區改造任務，推動構建“縱向到底、橫向到邊、共建共治共享”的社區治理體系形成。

1.科學編制城鎮老舊小區專項改造規劃和計劃。對全市既有的城鎮老舊小區全面調查摸底，建立老舊小區動態數據庫。各縣區結合實際，合理界定本地區改造對象范圍，嚴禁借城鎮老舊小區改造變相搞房地產開發。根據各住宅區的基本情況和居民改造需求，建立項目儲備庫。各縣區在切實評估財政承受能力、居民改造意愿、改造迫切程度等基礎上，區分輕重緩急，統籌安排符合條件的老舊小區改造項目及時序，科學編制城鎮老舊小區改造規劃和年度改造計劃，形成“儲備一批、在建一批、新開工一批、竣工一批”的良性循環。

2.合理確定改造內容，分類推進實施。將全市城鎮老舊小區改造內容分為基礎類、完善類、提升類三種類型。各縣區結合實際，依據各項目具體情況，科學合理制定改造方案，分類進行豐富和提升改造，達到各具特色的整治效果，全面提升老舊小區的安全性、舒適性。各縣區結合城鎮老舊小區改造工作，通過補建、購置、置換、租賃、改造等方式，因地制宜補齊既有居住社區建設短板。各縣區可因地制宜確定本地區老舊小區改造內容清單、標準和相關支持政策。

3.建立政府與居民、社會力量合理共擔的改造投入機制。加大政府支持力度，將城鎮老舊小區改造納入各地的保障性安居工程，積極爭取中央和省級補助資金。各縣區老舊小區改造的支持資金，可以納入國有住房出售收入存量資金使用范圍，支持各縣區通過發行地方政府專項債券籌措改造資金；合理落實居民出資責任。積極推動居民出資參與改造，鼓勵引導居民進行門窗更換和水表、電表表后改造。鼓勵居民通過讓渡樓面資源、小區公共收益、投工投勞等多種方式參與老舊小區改造。支持居民提取住房公積金，用于加裝電梯等自住住房改造；推動多元化投入改造模式。業主共有物業管理區域內的廣告、便民服務亭、停車、充電、智能信包箱等經營收入，可用于城鎮老舊小區改造及物業管理。推動社會力量廣泛參與老舊小區改造，進一步放開與城鎮老舊小區改造關聯的城市基礎設施投資、建設和運營市場，做好基礎類、完善類、提升類相關建設項目打捆發包，鼓勵引導社會和民間資本通過直接投資、間接投資、參股、委托代建等多種方式參與城鎮老舊小區改造。

4.完善城鎮老舊小區改造配套政策。各縣區結合審批制度改革，精簡城鎮老舊小區改造工程審批事項和環節，積極推行網上審批，提高項目審批效率，簡化相關審批手續，實行聯合驗收；加快制定本地區城鎮老舊小區改造技術規范，明確智能安防建設要求，及時推廣應用新技術、新產品、新方法；建立存量資源整合利用機制；明確老舊小區改造土地支持政策。城鎮老舊小區改造涉及利用閑置用房等存量房屋建設各類公共服務設施的，可在一定年期內暫不辦理變更用地主體和土地使用性質的手續。增設服務設施需要辦理不動產登記的，不動產登記機構應依法積極予以辦理。

（四）實施人才安居工程

按照“政府主導，社會參與；市級統籌，縣區落實；以需定建，優化配置”的基本原則，加快推進全市人才住房建設，切實增加房源有效供應，建立天水人才住房建設可持續發展長效機制。

1.健全人才住房支持政策。將符合條件的黨政機關、企事業單位新進無房職工、新引進青年教師、青年醫護人員、科研人員、專業技術人、招商引資企業的高級管理人員和引進人才等納入全市人才住房保障范圍。通過允許增建一定比例的商業用房或經營性用房等優惠政策，支持鼓勵各縣區在規模較大、實施集中開發的住宅用地項目中按一定比例配建人才安居住房。

2.完善人才住房房源籌措機制。各縣區綜合考慮本地發展需要和引進人才數量趨勢，科學制定人才住房建設任務。鼓勵通過購買、改造、長期租賃存量商品住房等方式籌集人才住房房源。支持企事業單位、大專院校和科研機構等人才密集單位利用自有存量國有建設用地或通過棚戶區改造建設人才周轉公寓和專家公寓。積極開展集體土地建設試點，在交通便利、人才集聚、生活配套成熟的區域，利用集體建設用地建設部分人才住房，以租賃方式定向供應引進人才。

3.加強人才住房運營管理。各縣區實行統一性與差異化相結合的人才認定標準，合理確定人才住房建設標準，建立人才住房分區分類供應制度。建立人才住房統一信息平臺。利用大數據平臺實時、動態掌握申請人購買住房等信息及人才住房房源、配租配售、后期管理等情況，并對外公開房源信息，實行人才住房信息共享。

（五）全面提升居住品質

1.提高住房產品品質。提高全市住房整體規劃設計和開發水平，充分考慮居住環境舒適性。合理控制居住區社區規模、容積率等指標，增強居住區綠地和公共開放空間可達性，打造具有地方特色與環境相適宜的建筑景觀。全面推行住房綠色建筑標準規范，大力推廣被動式超低能耗建筑。在保障性住房和商品住宅建造中積極推廣裝配式混凝土建筑。制定獎勵措施，鼓勵房地產開發企業提高裝配式建筑在商品住房項目中的比例。推動智慧住宅建設，為住戶提供智能化居住體驗。

2.提升社區配套和環境品質。按照“學有優教、病有良醫、老有頤養，住有宜居”等目標，補齊既有居住社區建設短板，新建居住社區同步配建各類設施，完善住房周邊基本公共服務配套，構建形成服務便捷的“5～10分鐘社區生活圈”。健全居住區環境衛生維護標準化、規范化、常態化管理模式，打造道路微循環系統，完善污水處理、垃圾處理設施配套，提高居住區環境綜合品質。

3.推進宜居和適老社區建設。推進宜居社區的建設。完善新建社區的交通設施建設，提升交通的通達性。完善教育、醫療、商業服務設施的配套建設，提高公共服務設施覆蓋率；新建居住區要充分考慮適老化需求，嚴格執行無障礙及適老化設施相關技術標準規范，將養老服務設施建設納入居住區配套，統籌規劃建設適老化的公共服務設施特別是醫療衛生和文化設施，適度發展專業化養老機構，滿足老年人多樣化需求。

4.全面提升物業管理和服務水平。繼續堅持新建住宅小區物業服務全覆蓋，探索保障性住房物業管理經營模式。加快提高老舊小區物業管理覆蓋率，建立適應老舊小區的物業服務機制；落實物業服務規范，優化服務標準制度，積極拓展物業服務內容，探索開展“菜單式”物業服務管理模式，引導物業服務企業向業主提供服務“菜單”，業主自選“服務套餐”，提升物業服務精細化水平；加快智能物業平臺建設，繼續推進“互聯網+”物業服務，全面提升物業管理信息化水平，推進智慧小區建設；研究建立物業服務價格動態調整機制，按照“質價相符、按質論價”原則合理確定物業服務收費標準；建立物業服務企業準入退出機制，加強對物業服務企業的監督檢查、信用考核；健全社區共建共治共享機制。推動建立“黨委領導、政府組織、業主參與、企業服務”的居住社區管理機制。鼓勵引入專業化物業服務，暫不具備條件的，通過社區托管、社會組織代管或居民自管等方式開展物業服務。建立和健全人民調解、行業調解、司法解釋相互銜接的聯動機制和物業管理應急處置機制。

（六）統籌推動產城融合和職住平衡

按照生產空間集約高效、生活空間宜居適度、生態空間山清水秀的總體要求，加快建立與本市人口規模、人口分布和結構、產業分布及結構相匹配的住房供應體系。

1.強化住房對其他產業發展的基礎支撐作用。統籌城鎮產業區、辦公區、生活區、商業區等功能區規劃建設，優化各類用地比例，形成產城融合、職住平衡、功能復合的住房發展格局。針對產業較為集中的秦州區和麥積區，重點增加居住及生活服務功能，提供人才公寓等多樣化住宅產品，打造不同類型、功能復合的新型產業社區，大幅提高重點發展區域租賃住房的供應比例。

2.加強大型居住社區和城鎮融合發展。針對各地大型居住社區，著重在周邊增加產業用地和就業崗位，完善公共服務、環境品質。在縣城中心城區及周邊區域、新城和新城鎮生活區內適度保留符合產業導向、經濟效益好、環境影響小的工業地塊，結合工業轉型升級和城市更新，形成量多面廣、規模較小的嵌入式創新空間，打造宜居宜業社區。

3.推動產業和人口同步聚集。有序引導人口和產業向“八大新城”片區、中心城鎮和特色小鎮轉移和集聚，實現以產促城、依城興產。加強住房布局與軌道交通、就業崗位、公共設施等在空間上的整合。引導產業向園區集中、園區向城鎮集中，完善現有園區的生活居住功能，強化居住社區基礎設施支撐和完善現代公共服務功能。引導產業集聚區企業實現產業配套宿舍共享，鼓勵企業將自有產業配套宿舍在優先解決本企業員工住房后，可向園區其他企業提供租賃住房共享，形成資源互補、平衡發展。

四、城鎮住房發展分類（區）指引

天水作為絲綢之路經濟帶重要節點、關天經濟區西部龍頭，經濟潛力較大，對周邊區域的人口有一定吸納能力，但兩區五縣的住房需求和住房發展的前景各不相同。“十四五”期間，堅持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位，以“穩地價、穩房價、穩預期”作為政策目標，全面落實城市住房市場調控的主體責任，基于各縣區人口規模和分布、住房供給規模、商品住房價格、住房需求與供給潛力差異，以及各縣區城市發展功能定位、新型城鎮化發展、產業升級趨勢等因素，分類指導、精準調控，合理確定各縣區的住房發展方向、供應規模和重點任務，保持全市房地產市場平穩健康發展。

（一）優化提升區—秦州區、麥積區

1.發展定位

秦州和麥積兩區是全市及隴東地區的經濟和文化發展的核心區域，自然條件較為優越，對全市和周邊地區有一定的人口吸納能力，是全市住房市場發展比較成熟的區域，住房發展已進入提升城市能級水平與功能品質的階段。

“十四五”時期，兩區作為城市核心區域，城鎮人口持續增長，住房需求比較旺盛。為滿足新市民和居民改善性住房需求，住房發展的重點應適度加大住房供應規模，優化供給結構和布局，加快培育和發展住房租賃市場，全面推進老舊小區改造和因地制宜實施棚戶區改造，積極探索發展保障性住房，建立多元住房供應和保障體系，優化提升居住品質。

2.重點任務

——穩定住房供應。通過增加住房有效供應，穩定市場預期。全面推進城鎮老舊小區改造及棚戶區改造項目，盤活存量住宅用地，適度提高住宅用地在建設用地中的占比，增加保障性住房用地供應，確保公租房用地供應。合理提高中低價位、中小套型普通商品住房在新建商品住房中的比例。探索建立房地產市場長效機制，儲備房地產市場調控政策，堅決遏制投機炒房，有效控制商品房銷售價格的上漲幅度。完善市場交易制度建設，加強住房開發和交易行為的監管力度，整治違法違規行為，促進住房市場平穩健康發展。

——加快培育和發展住房租賃市場。多渠道建設和籌集租賃住房房源。探索集體建設用地上建設保障性租賃住房試點工作，在城市功能區、產業集聚區和交通樞紐區，新建一定規模和數量的租賃住房。完善長租房政策和租購同權政策，逐步擴大承租人享受基本公共服務的權利。

——完善住房保障體系，先行先試示范帶動。有效增加保障性住房供給，著力建設一批保障性租賃住房標桿項目，在總結試點經驗基礎上形成可復制可推廣至全省的經驗，打造全省保障性租賃住房先行先試示范區。加快推進人才住房建設，實施以公共交通為導向的人才住房集中建設模式，選取高鐵站點周邊等交通便利、配套相對完善的片區打造人才小鎮。

——提升城市居住品質，助推宜居城市建設。結合城市有機更新實施進棚戶區改造，傳承提升老城區特色文化風貌，推進秦州區中心城區傳統建筑、老街區、歷史人文資源的活化利用，打造特色主題街區，精細提升城區活力；結合企業搬遷與老舊小區改造，推進社區配套設施建設和環境同步提升，并注入文化創意、眾創空間，營造創業、生活、娛樂一體的創新社區。因地制宜合理確定居住社區的規模，原則上單個居住社區以0.5萬～1.2萬人口規模為宜，打造15分鐘城市居民活動圈；著力提升兩區與秦安，甘谷、武山、清水、張家川縣的道路互聯互通水平，縮短居住地和就業地通勤時間，統籌新增居住區與快速交通、有軌電車、公交等樞紐的建設，改善區域通達性。

——優化城鎮住房空間布局。適當降低老城區的開發強度，有序疏解轉移秦州區部分功能和人口，提升中心城區周邊的公共配套服務和交通支撐體系水平。麥積區結合機場搬遷和新城片區建設，以現有17個主鎮區為節點，承接秦州主城區外溢人口和農村進城轉移人口。

——推動產城融合和職住平衡。依托天水國際陸港、中梁空港城、冀城產業園、電子信息產業園等經濟功能區建設，同步推進產業發展與“八大新城”片區建設，完善配套服務區居住商貿功能，加快商品住房發展，同時通過配建、改造等方式籌集保障性住房和租賃性住房。

——探索發展復合型地產。結合麥積全國綜合養老示范基地、三陽醫院陸港康養產業園、白鹿倉國際旅游度假區、公航旅房車露營基地等項目，適度發展度假、健康、養老主題地產，發展高品質居住社區，打造全省康養地產發展示范基地。

——創新住房保障跨區域協調機制。探索研究秦州區與麥積區之間，兩區與其他縣之間在公租房、保障性租賃住房、人才住房等保障性住房上的跨區建設、分配、運營管理合作機制。積極引導本區符合條件的居民到其他區域解決住房問題，促進中心城區人口和部分功能有序疏解轉移。

（二）適度拓展區—秦安縣、甘谷縣

1.發展定位

秦安縣和甘谷縣人口眾多，是“十四五”時期天水城鎮發展空間拓展，實施新型城鎮化、產業升級和承接功能疏解的重點區域。隨著人口和產業向該區域聚集，城鎮化率增長較快，有持續的新增住房需求。兩縣的城鎮住房發展重點應以城鎮化和新增就業需求為導向，推動兩縣與秦州、麥積二區一體化、同城化發展，引導住房需求合理分布，穩定城鎮住房供應規模，完善以保障性住房和商品住房為主的“二元”供應體系，適度發展住房租賃市場。在支持當地居民首次購房和改善購房需求的同時，滿足本市外溢的購房需求和承接產業發展帶來的新增住房需求。

2.重點任務

——穩定商品住房供應規模。加強住宅用地和新開工面積的供應規模管控，以城鎮常住人口家庭住房需求規模為引導，穩定住宅用地供應和新開工面積規模，穩定住宅用地價格，合理引導市場預期。防止投資性住房需求外溢的過度影響，避免住房需求大漲大落。

——擴大保障性住房覆蓋范圍，提高公租房貨幣補貼力度。將城鎮中等偏下及以下收入住房困難家庭、符合條件的新就業無房職工和城鎮穩定就業的無房外來務工人員納入保障范圍。根據城市功能定位及產業方向，落實人才住房政策。因地制宜調整完善棚改貨幣化安置政策和公租房保障貨幣化比例。支持符合條件且具有一定支付能力的住房困難家庭到市場租房，政府按收入情況實行差別化補貼。

——優化住房供應空間布局。推進中心老城區和城市新區住房均衡發展。老城區通過城市更新和棚戶區改造等渠道保障商品住房的供應。城市新區開發建設多元化的商品住房，通過配建等方式籌集租賃住房，培育住房租賃市場。穩步推進縣區工業園區的住房建設，促進產城融合。引導人口和產業向中心城鎮和特色小鎮轉移和集聚，適度增加商品住房和公共租賃住房供應，培育住房租賃市場，有序接納主城區人口外溢和產業發展居住需求。

——優化住房供應結構，提升住宅品質。根據商品房庫存情況，調整非住宅商品房供應比例，以非住宅商品房去庫存為重點，嚴控增量、消化存量。鼓勵引進品牌開發企業，建設高品質商業住宅小區，支持改善性商品住宅供給，合理引導住房消費朝節能、綠色、智慧方向發展。適度降低新開發商品住房容積率，合理確定棚戶區改造項目容積率。提升物業服務水平，實現物業管理全覆蓋。

——適度發展住房租賃市場。積極試點在集體建設用地上建設租賃住房，完善租賃住房投資建設運營機制。鼓勵以市場化途徑租購并舉解決新就業、外來務工群體首次購房及當地居民改善性住房需求。

——穩步實施棚戶區（城中村）改造。秦安縣推進興國鎮20個行政村的拆遷改造，著力加快鄭川新城建設，疏解舊城區過大人口密度，緩解交通和配套設施承載壓力。提升城南片區、城西片區、城北片區三大片區的棚戶區改造基礎設施和公共服務水平，進一步完善市政公用設施和公共服務設施，提高城鎮綜合承載能力，有序疏解縣城主城區人口，引導住房需求合理分布。

（三）潛力發展區——武山、清水、張家川三縣

1.發展定位

武山、清水、張家川三縣城鎮化率較低，住房需求比較穩定。三縣住房發展有一定的共性，住房市場主要以當地農業轉移人口等新市民和本地居民購房為主。

“十四五”期間，武山、清水、張家川三縣是全市推進新型城鎮化、生態保護、現代農業、城鄉統籌發展的重要區域。三縣城鎮住房發展重點應著力完善住房市場體系和住房保障體系，增加住房有效供應，開發多元化的商品住房產品，優化住房供應布局，解決住房供應結構性矛盾，推進中心城區的擴容提質及居住品質的提升。合理引導農村轉移人口和產業向各縣域中心和重點城鎮就近集聚。優先支持進城務工群體的首次購房和本地城鎮居民的改善性需求。適度擴大保障性租賃住房供給，為城鎮中等偏下及以下收入住房困難家庭、符合條件新就業無房職工和在城鎮穩定就業的無房外來務工人員提供公租房保障，加大對無房掛職干部、扶貧干部及鄉鎮醫療、教育等行業人員的住房保障力度。

2.重點任務

——適度控制房地產開發投資規模。科學把握土地和住房供應節奏，根據本地城鎮化進度和住房需求，合理確定住宅用地供應和新開工住房規模，及時公開信息，穩定市場預期，避免土地和商品住房供應大起大落。各縣根據經濟社會發展速度、房價收入比、商品房庫存量等情況進行宏觀調控與微觀調節，確保房地產開發業與本地經濟社會均衡發展。

——增加保障性住房有效供給。各縣根據本地中低收入住房困難家庭、引進人才、幫扶干部及鄉鎮醫療、教育等行業職工的實際需求新建、配建一定數量的公租房和保障性租賃住房，優先保障本地居住需求。適度提高公租房保障貨幣化比例，支持符合條件且具有一定支付能力的住房困難家庭到市場租房。

——促進住房租賃市場規范發展。引導居民轉換消費觀念，加大租賃房屋管理覆蓋面，建立全縣統一的流動人口和出租屋資源信息庫，建立房屋租賃市場綜合管理長效機制。

——突出住房特色，提升居住品質。結合城市更新，推進棚戶區改造和老舊小區改造，完善基礎設施配套工程，提升公共服務水平。充分考慮當地生態環境和民族特色，建設山水住宅和具有少數民族風情的宜居住宅。適度降低新開發商品住房容積率，提高新建小區規劃開發水平和住宅品質。新建住宅小區嚴格落實設施配套標準，逐步實現物業管理服務全覆蓋。

五、住房發展保障措施

（一）優化土地供應政策

1.優化土地供應結構。根據本地住房發展實際，合理分配新增住宅用地指標，并控制住宅用地供應的規模、布局和節奏，優先確保保障性住房用地供應。實現商品住房用地供應穩中有升，保障性住房用地納入年度用地計劃，以劃撥方式供地，應保盡保，保障性租賃住房用地適度增加。

2.提高土地利用效率，提供有效供給。盤活城市閑置和低效用地，通過城市更新、棚戶區改造等方式，增加住宅用地的供應渠道。全面清理已供未開發的土地情況并向社會公布，加大已供未開發土地的促建力度，嚴格落實閑置土地處置規定。

3.完善土地出讓收入分配機制。優化商品住宅用地土地招拍掛方式，探索限地價、競配建等方式供地，引導市場主體理性拿地，確保地價穩定。在商品住宅用地招拍掛出讓過程中，鼓勵增加競配建租賃住房和持有年限的規定。探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房。

（二）完善租購同權政策

1.完善住房租賃基本公共服務政策。突出和發揮“居住證”對租房居民的賦權功能，非本地戶籍承租人按照《居住證暫行條例》等有關規定申領居住證，建立承租人居住證權利清單。對依法登記備案的租房人可以享受義務教育、就業、醫療、戶籍辦理、養老服務、社會救助、社區事務、科技申報、住房保障和公積金提取、法律援助和其他法律服務等國家規定的基本公共服務政策。加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利。

2.有序推進住房保障貨幣化改革。完善租賃補貼發放政策，結合當地住房市場租金水平和保障對象的收入、財產等情況，建立租賃補貼標準隨市場租金水平動態調整機制，定期動態調整公租房租賃補貼標準，逐步縮小租賃補貼與實物配租的差距，增強保障對象的租金支付能力；調整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的縣區取消貨幣化安置優惠政策；建立人才貨幣化保障機制，有針對性地向新就業無房青年人才、重點企事業單位人才、符合公共租賃住房申請條件的技術和技能人才發放租賃補貼。

3.健全住房租賃市場監管體系。規范住房租賃市場行為，大力推行住房租賃合同示范文本，明確租賃雙方權利義務，鼓勵租賃當事人簽訂長期租賃合同，保障承租人長期、穩定的居住權益。建立全市統一的住房租賃監管服務平臺，建立全市統一、規范的數據標準和技術標準，引導租賃當事人依托住房租賃服務監管平臺實現網上簽約，落實住房租賃登記備案制度。

（三）加大保障性住房金融財稅支持

1.加大財政資金支持力度。加大公共財政對住房保障的投入力度，形成穩定的財政支持機制。創新財政支持方式，通過財政補貼、貸款貼息、政府和社會資本合作（PPP）模式、政府購買服務等多種形式，引導社會資本投入。加大對城鎮老舊小區改造長效管理的資金支持，確保各項工作平穩有序開展。完善住房保障資金與棚戶區改造資金統籌使用機制。

2.深化落實相關稅收優惠政策。繼續落實保障性住房稅收優惠和差別化的住房稅收政策。對保障性住房建設籌集、經營管理所涉及的土地使用稅、印花稅、契稅、土地增值稅、房產稅、增值稅、個人所得稅等，繼續按規定給予稅費后優惠。依法落實國家調整住房交易環節契稅、增值稅優惠政策和個人出租住房相關稅收優惠政策，對居民購買自住型和改善型住房給予稅收支持，對居民購買投資性和投機性住房通過稅率進行調節。對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人，落實稅收優惠政策。

3.創新保障性住房金融支持。積極引導保險資金、社保基金、企業年金和其他資金參與保障性住房建設與運營。探索PPP模式在保障性住房項目中的運用，研究房地產信托投資基金以股權方式參與保障性住房項目。

（四）強化住房金融風險管控   

1.嚴格執行差別化信貸政策。加大對剛需購房居民合理購房需求的金融支持力度，重點支持首套自住需求。精準抑制投資性、投機性購房，避免誤傷剛需及合理的改善性需求。加強個人住房貸款總量調控管理，嚴格審查購房首付資金來源，嚴防消費貸款、個人經營性貸款等違規挪用于購房。　

2.加強各類資金監管。實施房地產金融審慎管理制度，穩住存量、嚴控增量，防止資金違規流入房地產市場。加強對債券融資、信托資金、理財資金、資管計劃等各類資金嚴格監管。加強住房用地購地資金來源審查，嚴控購地加杠桿行為。嚴禁小額貸款公司等地方金融監管部門實施監管的機構資金違規流入房地產市場，嚴厲打擊“首付貸”等行為，切實抑制房地產泡沫。嚴格控制房地產在新增信貸資源上的占比不超過40%。

3.推動住房公積金制度規范化發展。完善改進住房公積金繳存、提取、使用和監管機制，積極支持職工用于自住的首套及改善性普通商品住房購房貸款需求，允許繳存職工提取住房公積金支付房租。推進住房公積金制度改革，重點支持新市民、新就業的大學畢業生和中低收入家庭解決住房問題。將符合條件的農民工和個體工商戶逐步納入公積金繳存范圍，進一步推動個體、私營、混合所有制、外資等非公有制單位建立住房公積金制度。

（五）加強房地產市場監管監測

1.加大市場監管力度。全面加強商品房買賣合同、存量房買賣合同、房屋租賃合同和房屋抵押合同網簽備案工作。強化商品房預售管理，實行商品房預售價格備案制度，實行明碼標價、一房一價制度。加強商品房預售資金和存量房交易資金監管。持續開展打擊違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動，保持房地產市場健康有序運行。

2.加強房地產市場監測。落實市級監控和指導責任，加強對轄區內縣區房地產市場監測和評價考核，指導各縣區采取針對性措施，確保城市主體責任落到實處。完善房地產市場監測評價體系，強化部門信息共享和業務協同，提高監測評價的科學性和準確性。建立住宅用地市場監測指標體系，定期公開土地儲備和已出讓土地建設進展情況，接受社會監督。

（六）加強規劃組織實施

1.強化政府調控職能。按照“市縣區聯手、以縣區為主”的原則，落實城市主體責任。市級層面負責本市住房發展的制度設計，組織協調各項政策措施的落實推進。各縣區政府對本行政區域內住房發展負主體責任，承擔“穩地價、穩房價、穩預期”等職責，將維護住房市場平穩健康發展、推進住房保障、實現住有所居納入政府主要工作目標。不定期組織召開調控聯席會議，充分發揮房地產市場調控和保障性安居工程聯席會議制度作用，及時協調解決房地產市場調控和保障安居工程建設中的重大問題。加強房地產市場分析研判，提出房地產市場調控工作建議。全市房地產市場調控和保障性安居工程領導小組辦公室要切實發揮牽頭抓總作用，統籌協調各方力量，定期召開專題會議，研究解決房地產市場發展中的重大問題，各相關單位要結合各自工作職能職責，提出具體的指導性意見。

2.加強相關部門的配合協作。建立房價地價聯動機制，住建部門參與土地出讓方案制定，根據房價情況合理設定地價，實現地價與房價聯動。建立住建部門與自然資源、統計、稅務、財政、銀行、發改、水電氣等部門的相互協作機制，推動業務數據逐步走向互聯互通。與電力、供水、燃氣等部門實現信息共享，做好住房使用情況監測。建立部門聯合懲戒機制，加強房地產企業信用平臺管理，凡被市場監管部門列入“嚴重失信違法企業名單”、法院列入“失信被執行人名單”、房地產行政主管部門評定為不誠信類別的開發企業，全部列入房地產信用平臺失信名單，實行多部門聯合懲戒。

3.推進規劃引領帶動與有效銜接。在城鎮住房保障建設工作中加強城鄉規劃、土地規劃對優化住房發展布局的引導，在城市總體規劃、城市控制性詳細規劃中考慮住房的發展需求。完善現有、建設中或規劃中的保障性住房基礎設施和公共服務設施。促進規劃間有效銜接，加強住房發展規劃與國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城市總體規劃、近期建設規劃等規劃的有效對接，確保土地、住房供應、人居建設相關內容的銜接。強化規劃聯動，相關規劃編制或調整，要把本規劃相關指標及內容同步落實或調整。

4.強化組織實施。各縣區根據全市住房發展格局的重要部署及全市城鎮住房發展規劃，加快編制本地區城鎮住房發展規劃，細化年度發展目標。鼓勵社會廣泛參與，廣泛征求并聽取專家和公眾意見，鼓勵社會公眾參與對規劃實施監督，強化規劃引導預期。完善規劃評估機制，結合住房發展規劃實施，適時開展中期和期末評估，在住房發展規劃評估基礎上，進一步完善規劃任務和工作重點，使規劃更加符合本市住房發展實際。健全監督考核機制，市住房和城鄉建設局（市房產服務中心）聯合相關部門適時對各縣區貫徹實施住房發展規劃情況進行督促檢查，對重點地區、重點任務實施情況適時開展評估，嚴格監控工作落實情況，對落實規劃不力及違反規劃的行為，啟動問責機制，確保本規劃順利實施。